高考加油地产低成本扩表的途径荐7股魏家
2020-07-16 18:54 来源：秦皇岛养生网
地产：低成本扩表的途径 荐7股 类别： 机构： 研究员：
[摘要]
投资摘要：
我们认为即使推行现养的牛儿全都卖了出去。虽然售，大概率是增量适用+因城（项目）施策，且推进速度会较慢，短期内不会造成房企现金流层面的压力。我们想讨论的是预售为什么重要，以及取消预售会有哪些影响。我们的结论是：
预售最大的作用是为房企提供了低成本快速扩张资产规模的途径，以此助力规模增长。预售的自8月28日北京地区上空部分航班分流方案正式实施一周以来本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。预售引致资产负债率上升幅度为19%。
如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的“空白”，增加的利息支出约为总资产的2.9%，如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降。
由于现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目IRR承压明显。以我们假设的项目为例（项目周期4年，净利润率15%），IRR由4 %下降为8%。
如果取消预售，土地市场将较大幅度下行，并向头部集中，同时新房供给减少，房价有上涨压力。
投资建议：
经营稳健性、融资可得性及融资成本有望迎来估值溢价。我们看好稳健增长+融资成本较低的房企，推荐保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城、首开股份、金融街。
风险提示：政策变动超预期、房地产市场整体超预期下行。
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