未来楼市的走向很可能是房价慢涨房租快涨.容易

[导读]越来越多的刚需购房者发现，房地产正在上演一场实力悬殊的“买房现象”，一边是凑够了首付的刚需在苦苦等待房贷下来，另一边却是大把的二套房，三套房购房者开始全款买房。

越来越多的刚需购房者发现，房地产正在上演一场实力悬殊的“买房现象”，一边是凑够了首付的刚需在苦苦等待房贷下来，另一边却是大把的二套房，三套房购房者开始全款买房。

我们都知道，目前房贷整体额度已经十分紧张，首套房购房者都在苦苦等待，二套房三套房甚至那些炒房者肯定是更难获得贷款了。

仅仅从房贷的角度来说，这的确实现了差别化，刚需得到了保护。但另一种现象正在抬头：那就是二三套房的购房者以及那些炒房者正在通过非房贷的名义来获得资金，从而支持自身的购房行为。

近两个月来在杭州和广州某些楼盘出现的全款购房者，大多是此类人。

目前来看，非房贷的名义主要有信用消费贷和房产抵押消费贷两种。前者不需抵押物，授信时间短，额度低，后者则一般以个人名下房产为抵押物获得较多的资金，授信时间最长达10年。

这些资金是以消费的名义流向个人手中，但实际上最终花在哪儿了，根本很难 。

不同于房贷业务的萎缩，银行正在对信用消费贷和房产抵押消费贷大开方便之门，一方面是这两种贷款的收益率更高，另一方面，房产抵押消费贷的安全性也不低。

下图反映了近半年来消费贷呈加速增长趋势：

所谓的全款购房者，实际上仍然是在利用杠杆，这种方式明显绕开了针对二套房三套 房贷款的限制。以往开发商能卖上价格，赚到钱，刚需和炒房客一视同仁，但现在变了，开发商卖不上价了，资金回款就相对更重要了，所以很多开发商基本都是对这类“全款买房者”大开方便之门。

只不过对于刚需来说，这种现象实际上是很不合理的。现在都说房子是用来住的，但房子不断流入炒房客手中，又谈何用来住呢？

除了商品房难以被普通刚需买到之外，目前所兴起的共有产权房，公租房等房源，实际上也很难为真正需要房子的人所得。

以共有产权房为例，个人打开需要掏8成的房款，另外2成由政府掏钱，但实际上政府是不用掏钱的，他们只需要少收点土地出让金即可。这是一种相对隐蔽的杠杆，而且是由政府主导的，所以这类房子的价格天然会很坚挺。

共有产权房价格的坚挺，未来随着他们的大量出现，普通商品房的价格也会异常坚挺。普通人想要买房，必须要付出比共有产权房购房者更多的努力才行。

曾经受到过批评 事实上除了共有产权房之外，公租房也问题颇多，因为现在公租房发展相当快，已经在一定程度上侵蚀了普通购房者的利益。比如公租房和普通商品房购房者混在一个小区，有人形象的称之为“均贫卡”，问题的根源在于满足普通人的住房需求的同时，却没有跟上相应的产权保障方案，来解决两类人的合理诉求。

此外，我们从上海张江科技城的住宅计划可以看出，未来这片区域所有的房子都是公租房，除了30万平米的安置房。这些房子的租金可能会十分廉价，而第一批获得这些房子的人很可能会以各种理由长期租下去，即使收入增长必须腾出房源。

这相当于第一批公租房主以低价获得了房子。

这张图反映了公租房、经适房和自住房的流向。相应的未来的共有产权房会有多大改观？

观察君预计，如果银行贷款不能够遏制资金流入房地产，而公租房和共有产权房的覆盖面又太窄，未来普通人将不得不面临长期租房的局面。此外大量人口选择租房，但承诺给租房人口的学校、医院等却迟迟不见增加。

未来尴尬的是房价慢涨，而附带学位资源的房子租金却会快涨，从而带动房租普涨。

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