为何中国房地产市场泡沫不会很快幻灭.源泉
2021-03-10 00:08 来源:秦皇岛养生网
为何中国房地产市场泡沫不会很快破灭?
一些分析师甚至预测中国经济将崩溃,包括房价崩溃,无论有没有外部挑战,如与美国的贸易战。但实际上,鉴于中国特殊的经济和社会模式,房地产泡沫破裂的可能性微不足道。
中国房市泡沫 可以说中国正面临房地产市场泡沫,因为房价远远超越了人们的承受能力。北京和上海等城市的房价与收入比率约为23,这意味着普通家庭工作超过20年的收入才能购买房屋。在东京和纽约,这1比例远低于13。
一些分析师甚至预测中国经济将崩溃,包括房价崩溃,无论有没有外部挑战,如与美国的贸易战。但实际上,鉴于中国特殊的经济和社会模式,房地产泡沫破裂的可能性微乎其微。
对于普通中国人来讲,购买房产是对冲信贷扩张造成的货币贬值。当中国在1978年开始进行改革开放时,最广泛的货币供应量M2仅为1160亿元。到去年年底,M2已经到达180万亿元(26.6万亿美元)是40年前货币供应量的1500多倍。
这就是为何自20世纪90年代末的房地产市场化以来,国人一直渴望购买房产,特别是在2008年政府出台了一项刺激经济放缓的大规模刺激计划以后。
中国信贷的快速扩张对年轻一代有利,这使他们比父母更乐观。但老一代的养老金和储蓄迅速稀释,所以如果他们想给孩子留下一些有价值的东西,再次买房是最好的选择,因为房产是他们具有所有权的少数资产之一。
在市中心购买房屋也意味着更好地获得基础设施,商品和服务。这是中国社会模式的一个重要特点,行政部门负责社会资源的分配。因此,一个地区的行政中心也是其经济中心,以及交通,医疗和教育中心。
但值得注意的是,通过这些行政中心提供的大多数社会福利都归于房东,而不是租户。这就解释了为什么房价与收入之比如此之高,租金与销售比率如此之低,即便在小城市的市区也是如此。
根据该分配制度,政府还通过债务驱动的投资模式分配经济资源。中国经济的快速发展伴随着通过贷款和债务进行资源资本化的进程,主要的抵押品是土地和房地产。因此,虽然较高的房价通过转让土地使用权向政府提供更多的费用,但政府主要依托高房价来最大化土地价值。
当债务人主要是地方政府和国有企业时,信贷扩大和通货膨胀是不可避免的。毕竟,这些是制定经济政策的人,因此通过放宽这些政策来减少信贷风险和偿还压力是有道理的。这也使得在中国收紧宏观政策变得非常困难。
因此,在不改变土地所有权制度或将国有企业私有化的情况下,所有这些因素都在一个闭环中共同发挥作用:房价上涨,土地价值上升,投资资本增加,开发率提高,信贷供给增加,资产收益率更高,更多的人分享名义上的财富和更高的房价。抛开价值判断,该系统在某些条件下运行时是可持续的。
一个条件是避免流动性泛滥导致的恶性通货膨胀风险。但现在中国的实际经济风险是通货紧缩,因为生产力多余和消费疲软带来了“浪费经济”,这意味着消费品不足以支持恶性通货膨胀。
另一个条件是避免产出不能满足需求的风险,这对中国经济来说是真正的危险。但考虑到中国庞大的城市化进程仍在进行中,对钢铁和水泥等材料的需求依然很大,投资需求本身也会推高产量。
因此可以肯定地说,在城市化进程结束之前,房地产价格将会波动,但我们肯定不会很快就会面临房价崩盘。
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