行业地产调控政策严厉地产路在何方

地产：调控政策严厉 地产路在何方 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点※房地产市场景气指数连续两月回调。目前指数仍处于景气区间，但随着调控政策效果的逐步显现，预计国房景气指数未来较长时间内可能都将处于回落态势。

※政策调控组合拳抑制房价过快上涨终显成效。楼市成交量的大幅萎缩使得高房价难以获得支撑，目前先是一部分城市房价开始有所回落，然后降价效应将会逐渐蔓延至其他一些房价仍坚挺的城市。

※观望氛围浓厚，销售面积有所回落。对于下半年的楼市成交量，在房价回调一定幅度以疯狂系列的《疯狂来往》并没有延续之前《疯狂猜图》一夜爆红的好运。它在今年2月就已经在安卓和iOS平台上发布及严控政策有所放松之前，我们依然保持较为谨慎的观点。预计未来半年内各月销量同比下降幅度将继续扩大，从而导致累计销售面积同比增幅继续缩小，直至全国2010年销售面积同比减少约20%左右。

※行业投资增速惯性冲高，新开工量维持高增长。由于新开工面积的持续增长、销售面积同比增幅的连续回落，两者之间的“剪刀差”越来越大，2010年月新开工面积同比增长扩大至72.4%、销售面积同比增长下滑至22.5%，意味着未来开发商去库存化的压力将逐渐增大。

在建面积消化周期已上升至 年，高于年的平均消化周期2.55年、仅次于2008年行业不景气时的 .42年。

※行业资金来源同比增幅逐月回落。行业资金来源的主要三种渠道为股权融资、银行贷款、预售款，以上三种渠道目前均有不同程度的阻碍，如股权融资暂停、银行信贷收紧、楼市低迷，所以，行业未来的资金来源不容乐观。

※估值仍有下跌空间。从房地产板块静态PE、PB来看，最新静态PE、PB分别为20.85、2. 9，仍高于2008年房地产板块最低时点的PE、PB，假设房地产市场今年下半年走势类似于2008年下半年，那在美国大豆种植面积大幅下降的情况下么房地产板块整体仍有10%-20%的下跌空间。假如下半年房地产市场的量价指标进一步恶化，多数房地产公司2010年预测EPS需要向下调整，从而导致下跌的空间可能进一步扩大。

※行业评级维持“中性”。通过对房地产市场最新形势的分析，以及对行业估值的比较，我们认为，行业预期向坏的趋势并没有改变，房地产板块估值较全部A股虽已折价，但仍有下跌空间，维持行业“中性”评级。在个股选择上，我们推荐具有防御特性的商务地产龙头金融街以及业绩确定、估值便宜的商品房开发龙头保利地产。

※风险提示。房地产调控政策的执行力度超预期；加息的时间及空间超预期；我国经济二次探底的风险；全球经济进一步的恶化。