易宪容应摧毁房价只涨不跌的假设

著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员。

对美国这场次贷危机，我们不仅要认识到其对世界经济造成的严重影响，更重要的是，要对这场次贷危机进行深刻的反思。

首先，无论是政府、企业还是个人，在不同的突发事件面前，或在经济生活面临重大变化之际，往往都会采取一系列的短期行为或推出一系列影响短期行为的政策，从而形成整个社会短期的从众心理，总是会用一个新的经济泡沫掩盖旧的经济泡沫；其次，次贷危机作为一系列不当行为的结果，无论是在这样的市场产生，还是产品推出及企业与个人相应的行为表现，都是建立在“房地产价格只涨不跌”的假定之上的，如果这个假定不成立，整个金融市场的风险不仅会显现出现，还会无限放大；再次，有人说次贷危机是自由市场经济的失败，但实际上市场的经济核心是“诚信、理性、节俭、勤劳”，而次贷危机的当事人，基本上违背了这些原则；第四，次贷危机的破坏力之所以这样大，最为核心的问题是次贷危机摧毁了金融市场上的信用基础。金融市场交易的是信用，是给风险定价（二）加强风险防控。企业要有步骤有计划地实施兼并重组。当这个市场的信用基础被摧毁时，金融市场岂能不丧失信心？

在这里，我们只讨论“房地产市场价格只涨不跌”的假定。可以说，美国次贷危机，如果没有“房地产价格只涨不跌”的假定，次贷市场的各种产品根本无法推出，即使推出也没有市场需求。比如说，没有这个假定，商业贷款银行就不可能设计出那么多高风险的按揭贷款利率品种包括资本项目的发行量非常高。因此，借钱人也不会把住房按揭当作“提款机”而进入住房市场，住房按揭贷款证券化产品也就没有相应的市场需求，住房按揭证券化产品更不能够衍生工具化等等。

但实际上，市场的价格永远是波动的，谁有理由假定某种商品的价格会只涨不跌呢？房地产作为一个市场，它的价格同样也不可能只涨不跌。只不过，由于房地产生产的周期性及产品的特殊性，它的价格上涨与下跌波动幅度会长一些，上涨或下跌的时间会久一些而已。

早几年，国内房地产市场“房地产价格只涨不跌”的假定同样十分盛行。有人说土地资源是稀缺的，因此，房价只会涨不会跌。有些人甚至把住房的价格为什么不能够下跌政治化，说房价下跌会影响农民工的就业，会影响城市的经济发展，会影响居民内需的扩大，会影响国家保经济增长等。

只要看看上个世纪广东所发生的事情，看看最近深圳所发生的事情，就知道上述理由是与市场逻辑相悖的。一些人用“房价只涨不跌”的神话来形成社会的短期从众心理，以便把国有的土地及财富在短期内卖出并转化为个人私产。可以说，近几年国内房地产市场发生的许多事情，看起来是让经济增长了，GDP增加了，但造成的严重问题是，财富越来越向少数人集中，全体人民所持有的土地财富被少数人占有了。

从美国次贷危机事件可以看到，“房地产价格只涨不跌”的假定不仅不成立，还会给社会经济带来严重的伤害。因此，面对中国的房地产市场，决不可建立在这个假定的基础上，而且要像2007年以来的房地产政策那样摧毁“房价只涨不跌”的假设。