地产城市更新将是长期主题荐股鼓励

苏宁将在全国农村市场建设1500家 苏宁易购服务站 。地产：城市更新将是长期主题 荐8股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

◆房地产市场变化：

上周（201 .12..20）新房成交环比上升1.2%，二线城市表现较好；库存环比增加1.7%，连续2周大幅增加，带动去化周期增加0. 个月；二手房成交环比下降2.6%，监控的12个城市中仅 个上升，成交动能有所下降；土地市场供给量开始缩减，溢价率有所下行。

◆房地产板块变化：

上周（201 .12..27）大盘上涨，地产板块跑输沪深 00。申万地产指数下跌0.01%，沪深 00上涨1.11%，地产板块有1.12%的相对负收益。个股方面，龙头公司表现好于整体，万科、保利、金地、招商分别上涨2.29%、0.99%、0.16%和1.65%。

◆一周回顾与展望：

成交环境将得到改善。我们认为，一是因为一二线城市的推盘速度加快，库存持续上升，二是年后信贷额度重臵，预计将带来较好的资金支持。媒体报道政府拟成立住房政策性金融机构，若确实设立，将释放潜在需求，中国房地产进入价稳量增时代。媒体报道政府将成立住房政策性金融机构，向居民提供低息住房贷款，这和日本的住宅金融公库比较类似，其于1968年开始提供个人低息住房贷款，成为日本房价长期上涨的原因之一。由于当时日本的住房贷款是从无到有的变化，而中国按揭贷款已实行15年，设立住宅金融机构对房价的刺激相对有限，更多将是释放潜在需求，中国当前城市化率仅52%，比1968年的日本低18%，充足的需求空间将使中国房地产进入价稳量增时代。

国土部控制2014年土地供给规模和方式，深圳城市更新将是长期主题。上周国土部表示2014年将对土地供给实施总量控制，并加大存量建设用地供给、减少新增用地供给，我们认为，1）当前土地供给仍不足，实施总量控制可能导致供需缺口拉大，今年70个大中城市住宅用地出让面积5. 亿方，仅略高于过去 年平均水平；2）加大存量土地供给显示出城市更新从深圳向全国推广的意味，但当前对深圳意义更大，因为深圳土地开发强度（建成区面积/行政区域面积）达到40%，远高于其他城市，可开发土地资源少，城市更新是土地供给的主要方式； ）减少新增用地规模体现了集约用地的思路，但将加大北京、上海和其他城市的调控难度，由于这些城市土地开发强度较低，且房价上涨的主要原因在于供给不足，增加供给难度或者收缩供给将使得土地实际供给减少。综合以上针对土地供给的三种调控方式，深圳的城市更新将是长期主题。

行业基本面有望改善，城市更新将成为长期主题，维持行业增持评级。我们看好产城融合的受益标的华夏幸福、拥有深圳工业地并参与城市更新的受益标的中粮地产，同时建议继续关注自贸区建设主线：京能置业（天津）和建发股份（厦门）；国企改革主线：格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。