地产城镇化与市场化利于提高地产估值水平蹭飞

地产：城镇化与市场化利于提高地产估值水平 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

市场化改革有利于房地产行业的长期发展三中全会决议中明确提出“紧紧围绕使市场在资源配臵中起决定性作用”，未来我国经济活动中市场化的决定性作用更为明确。在未来房地产制度的长效机制顶层设计中，市场化将是主要的方向。长期来看，未来一二线的行政性地产调控措施也有望放开，房地产市场进入良性发展轨道。

房产税是未来房地产制度长效机制的一个重要方面。“加快房地产税立法并适时推进改革”，三中全会明确了对房产税改革的方向。目前在房地产税征收的立法方面并不完善，房产税暂不具备大规模征收的条件，随着立法的逐步完善与住房信息系统的建立，房产税全面征收将是未来的政策方向。文件中也提到“适时推进”，我们认为房产税征收将稳步推进，是一个渐进的过程。

城镇化仍是房地产行业持续发展的推动力决定明确提出“健全城乡发展一体化体制机制”、“完善城镇化健康发展体制机制”，“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”。户籍制度改革将使更多的农村居民成为真正的市民，农民财产性收入的增加将提高农民的购买力。新型城镇化建设将继续为房地产行业带来巨大的需求，成为房地产行业持续发展的推动力。

农村建设用地入市改善土地市场供求关系虽然农村集体经营性建设用地目前主要指乡镇企业用地，并不能用于开发商品住宅，但集体建设用地入市满足工商业、服务业等用地需求，有利于政府将有限的土地资源更多的投向商品住宅开发，缓解一线城市住宅用地紧张的局面，抑制地价的快速上涨，从而保持房价的稳定。

投资建议三中全会对房地产板块的影响主要表现在两个方面，一是新型城镇化的稳步推进将继续赋予房地产行业规模提升的空间，未来行业仍有望持续增长，竞争优势明显的一线以及二线地产公司将继续保持规模的扩大和利润的提升；二是房地产市场化改革的有利于减少行政干预，房地产调控压力减轻，从而提高房地产板块估值水平。

短期来看，由于房地产税的明确，房地产板块仍将承受一定的压力，但三中全会对房地产行业的中长期发展有利，房地产板块也将面临较好的投资机会。

我们建议关注受长期利好提振、竞争优势明确、目前估值处于底部的一线地产及受益城镇化的二线重点公司。

新电改方案均是原则性的风险提示房地产销售不达预期。