标价高未必成交价高北京二手房价洼地仍在南.鼓励

难怪北京置民众的“强烈不满”而不闻标价高未必成交价高 购置二手房应侧重需求

日前有报道称，北京二手房交易的挂牌均价已经突破20000元/平方米。对于购房人于 来说，这显然不是一个好消息。虽然楼市降温消息频传，但是交易价格仍然坚挺甚至有上扬的趋势是毋庸置疑的事实。于 在接受采访时表示，在决定购房时看到二手房挂牌价破20000元/平方米的事实给她购房信心带来不小冲击。那么，像于 这样的买房人在哪里能淘到合适的二手房？京城二手房价格洼地在哪里？

●挂牌价格上涨实际成交价格停滞

议价空间仍存在

“在房主到中介门店登记可售房产和进行报价的时候，作为房产经纪我们会给出一个类似于‘指导价’的价格，例如向房主介绍与他所提供的房源类似的成交案例的成交价格是多少，希望能引导房主对房产的估计，进而促成成交。”房地产中介门店经纪向我们介绍道，“但是很多房主的态度很强势，在价格上没有沟通的余地，抱着‘我挂高的价格总会有愿意出高价去买的人’的心态进行交易。事实上挂牌价格与成交价格、买家心理预期价格相差越多，交易越难促成。而当前市场多半的结果是卖家妥协降价。”

我们通过“链家地产”市场部了解到，目前北京二手房市场的平均挂牌价格虽然已经达到20000元/平方米，但是“链家地产”的数据显示，当下的实际成交价格约为17000元/平方米至18000元/平方米左右，较之前几个月并没有明显的涨幅。“链家地产”市场研究部告诉我们，由于卖方市场对于价格的心理预期直接反应到了挂牌价格上，通过“两会”和新近出台的一系列宏观政策以及当下市场的走势，卖家产生了更高更乐观的价格预期，所以直接导致了挂牌价格的上涨。

“很多因素都对卖家的挂牌价格产生影响，例如周边新盘价格的上涨、新拍土地的价格、区域关注度提升等，都会促使卖家提高挂牌价格，因为他会产生对名下欲出售房产更高的价值期待。”北京链家房地产经纪有限公司副总裁林倩在接受采访时表示，“但是实际成交价格与挂牌价格的大幅度落差以及高议价空间的出现，则证明卖方市场对于当前的市场还是没有正确的把握，这个时候买方市场已经逐渐冷静，不再一味追求高价房而选择观望，买卖双方两层原因导致了意愿价格与成交价格的差异。”

●南城区域二手房价格更多低于预期

受到高关注区域的二手房价格普遍处于高位，而不同区域内的二手房价格也因各种置业动机的不同而有所差别。据了解，目前广安门地区的二手房价格在18000元/平方米左右，相对于该地区的地理位置等硬件条件，其二手房价格处于一个相对低的价位。“如果拿广安门地区和东直门地区做比较，虽然两个区域都处在二环沿线，但是考虑到交通、教育等因素，东直门区域的二手房受关注度显然要比广安门地区高得多，自然价格也会大大超过广安门地区。”业内人士表示，“二手房价格与其区域自身的情况有更直接的关联，许多太过于宏观的利好政策甚至不能从中起到推波助澜的作用。”

而“链家地产”提供的数据表明，当前处于这种“相对低价位”的二手房受关注区域主要集中在南城和西部城区，典型区域例如右安门区域、广安门区域、丽泽区域以及西部、西南部等。而东部城区二手房价格则普遍因高关注度而处于高位，不过，虽然受到通州新城规划影响而全盘大涨的通州二手房市场，亦存在武夷花园区域的二手房价格相对洼地。当地二手房经纪门店店员表示，交通相对不便是造成武夷花园区域二手房价较低的主因。

●二手房购置不应偏向价格洼地而侧重置业需求

“虽然‘价格洼地’的说法一般是基于一个相对的程度上，也就是在购房人锁定了符合自己需求后筛选出的几个区域，在进行价格比较的价格相对低的区域。片面追求‘价格洼地’的购房置业，特别是自住型购房人人群，这种态度始终不可取。”林倩认为。“链家地产”市场研究部表示，二手房置业应该首先权衡置业动机，选择与购房初衷最匹配的条件，而不是拘泥于价格一个因素。“例如瞄准置业后进行出租的购房人应着重考虑交通因素，而自住型购房人则需要更多关注教育、商业配套、医疗设施等硬件条件。”

同时对于目前价格相对处于低位的部分区域以及部分楼盘，业内人士也表示，当前处于低位的二手房并不代表其价值空间只有这么多，与其周边配套的完善程度、区域关注度等亦存在很多关联。而就当前来讲，权衡北京二手房市场前景，该类楼盘在今后或许更具备升值空间标价高未必成交价高 购置二手房应侧重需求———

日前有报道称，北京二手房交易的挂牌均价已经突破20000元/平方米。对于购房人于 来说，这显然不是一个好消息。虽然楼市降温消息频传，但是交易价格仍然坚挺甚至有上扬的趋势是毋庸置疑的事实。于 在接受采访时表示，在决定购房时看到二手房挂牌价破20000元/平方米的事实给她购房信心带来不小冲击。那么，像于 这样的买房人在哪里能淘到合适的二手房？京城二手房价格洼地在哪里？