世茂百亿授信银行派发商业地产陷阱.DG

当国内农行、中行等大型国有银行将银行信贷的目光如此集中的投放到国内的商业地产领域之时，也许难说是喜是忧。

月20日，世茂集团与中国农业银行在上海外滩茂悦大酒店签署了150亿元银行贷款授信协议。

根据协议，本次150亿的授信将用于世茂集团旗下境内公司的固定资产贷款、流动资金贷款等，此外也可以用于进行可能的并购。

内地银行“派发”百亿授信

事实上，此次农行提供给世茂集团的150亿元授信是近段时间以来公开的最新一例。

在2月12日，香港瑞安集团获得了中国农业银行的1 0亿元授信，其中，瑞安集团旗下的瑞安房地产将得到80亿元用于项目发展。

到了 月4日，中国银行北京市分行与SOHO中国签订《全面战略合作协议》，根据该协议，SOHO中国及其附属公司可以中国人民银行认可的优惠利率从中行北京分行获得各类授信和融资金额共计100亿元人民币。潘石屹在随后透露，SOHO中国该笔100亿元授信融资与公司100亿的存款，全部将用于新项目的收购和兼并。

值得注意的是，春节后如此短的时间内，连续数家大型房地产企业获得内地国有银行的百亿级授信贷款的支持，除了2009年1- 月国内银行信贷政策放宽，投放连续巨量增长背景外，其中的授信对象房企细节更耐人寻味。

发展商业地产项目

无一例外，世茂、瑞房及SOHO中国均是目前国内商业地产项目运营较为成功的大型房地产企业。

最新一例获得农行授信的世茂集团，据了解其贷款将用于境内公司的多个商业地产和住宅项目，以及可能的并购。以此不难看出，该授信主要获益方将是世茂集团旗下被称为未来“商业地产旗舰”的A股上市公司世茂股份。

据世茂集团主席许荣茂日前表示，集团此前拟注入世茂股份的商业地产项目即将整合完毕，世茂股份的资产重组将很快完成。也即是说，世茂集团香港上市公司世茂房地产的近500万平方米商业地产项目注入到世茂股份的资产重组工作即将完成。

毫无疑问，农行150亿授信融资支持，对重组完成后的世茂股份意义将极为重大——世房注入世茂股份的商业地产资产主要是土地储备，不难想像，这些商业地产项目未来的开发和运营都需要投入巨量的资金。

而国内知名的商业地产开发商SOHO中国同样如此。据潘石屹在与银行百亿授信签约仪式上宣称，要将获得的中行100亿授信完全用于国内商业地产项目的并购。根据业内人士透露，SOHO中国目前已在北京及上海相中部分处于城市核心区的优质商业地产发展项目。目前处于密切的洽谈期间。

此外，获得农行80亿授信融资的瑞安房地产，更是以开发“上海新天地”商业地产项目而知名，瑞安房地产近年来一直都致力于在国内大型一线、二线城市复制其“新天地”商业地产开发模式。

机遇还是陷阱？

当国内农行、中行等大型国有银行将银行信贷的目光如此集中的投放到国内的商业地产领域之时，也许难说是喜是忧。

事实上，在国内运作商业地产极为成功的香港恒隆地产主席陈启宗，在接受观点地产专访时有如此的表示：“国内住宅市场的相关政策摇摆不定，而商业地产项目的发展更让人放心”。但他同时亦表示商业地产项目的发展，对于地产开发商来说是高经验的事，同时亦有资金高投入的门槛要求。

所以我们不难理解，为何近日传来了被称为“投资风向标”的李嘉诚在内地的最大商业项目“上海真如城市副中心”近期正式开工的消息。

但商业地产项目的发展真的就是下一轮的“地产投资增长点”吗？也许真实的情况也并不令人乐观。

目前，包括上海在内的国内一线城市写字楼的空置率一直居高不下，根据高力国际最新的研究报告显示，2008年底，在众多主要金融中心之中，香港及上海的空置率均倍增，其中，上海由4.7%升至10.2%。

高力国际还表示，北京写字楼整体市场空置率在2008年第四季显著上升，而在未来一到两年内，该数据仍将持续上升。此外，世邦魏理仕的研究报告也显示，2008年底广州写字楼空置率达到15%。

加之船体受损更让人担忧的是，商业地产是外资地产基金参与度极高的领域，而金融危机以来，不断传出外资撤出中国市场的消息，这无疑使开发商雪上加霜。其中，此前就传出了摩根士丹利及黑石先后抛售上海商业地产物业的消息。

在全球金融海啸的影响下，目前国外的一些类型的对冲基金已经严重减值，如杠杆密集型固定收益策略基金、可转债套利基金以及对流动性收紧和赎回敞口最大的小型对冲基金，此部分基金极有可能面临清盘风险。在这样的背景之下，外资地产基金退出在中国房地产的投资，撤出资金以填补外围窟窿的事件或许将接踵而至。

若然如此，对于纷纷巨额资金授信支持国内商业地产开发商的银行们来说，或许是一次极佳的抄底机会，但未来对巨量资金投入和开发经验有着高度依赖要求的商业地产发展项目，可能亦为银行们悄悄设下了巨大的商业地产“陷阱”。