雄安新区可能借鉴新加坡模式房产税必推无疑

[导读]如今的中国房地产市场，已经到了必须要做出重大改革的地步，否则后果不堪设想。

2011年4月，清华大学建校100周年纪念日，朱镕基回到母校与清华学子做了交流，其中谈到房地产改革时，说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。这个绝对不是分税制的错误。地方没少收钱。”

用朱镕基的话，引出今天要谈的一个重要话题。

严格来说，中国房地产市场的现有模式，已经运行了整整三十个年头了，从1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标有偿出让土地使用权那天起，中国的房地产市场，就注定了今天的结局。

如今的中国房地产市场，已经到了必须要做出重大改革的地步，否则后果不堪设想。

除了房价问题引起的社会抱怨，未来面对越来越依赖于卖地收入的地方政府，突出的问题在于，流转税独大，财产税体系缺失，税收调节功能失效，未建立起独立而合理的地方税体系。

“营改增”的进一步推进，对分税制财政体制下以营业税为核心的地方税体系产生了重大冲击，分税制财政体制的现行框架已难以为继。

说白了，如果地方政府如果没有建立稳定的财产税税源，又难以激活当地经济，靠卖地为生的经营方式，面临巨大的系统性风险。如果没有中央支持，大部分地方政府有可能在未来某一天突然停摆。

为了理顺和建立合理的地方税体系，房产税作为财产税体系重要的组成部分，未来是必须要征收的。但目前整个社会的关注焦点，还停留在房产税与房价问题上。如果站在中央政府的角度，房产税问题，是中国经济重大改革的突破口，牵扯到整个住房市场、地方政府各类政策的根本性改变。

因此，未来影响和决定房价的因素，即将发生颠覆性转折，中国的城市建设，城镇化进程便让陈自己去看中奖号码，也将从政策面出现新的变化。

过去整个政策面应对和抑制高房价的办法，除了限购限贷似乎别无他招。但这种“末端干预”政策带来的问题中央层面并不是没有看到，也不会长期这样搞，必须想办法解决。

如果我的预测没有错的话，当前正在兴起的包括北上广深，以及二三线城市的限购政策，将是中国房地产市场发展过程中，最后一次限购政策。

今年4月1日，中央公布“雄安新区”规划，被称为千年大计，而早在2016年6月开始，为了给筹建新区做准备，雄安新区规划区域内，已逐步实行房屋等不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结。

近日，雄安新区专家咨询委员会专家表示，国家将在这里探索全新的房地产改革道路，控制房地产价格，保障民众住房需求。

“国家将在这里探索全新的房地产改革道路，控制房地产价格，保障民众住房需求。”请大家记住这句话，这不是官腔或简单的分析评论，而是重新改变和定义中国房地产市场的开始。

那么“全新的房地产改革道路”到底是什么样一个道路呢？

在这里，需要隆重介绍一下新加坡住房政策：

1.以政府强有力的介入实现公共住房有效供给

新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。

2.以分阶段梯度目标设计来细分房地产市场有效需求

住房政策的目标在于满足合理的住房需求。住房需求大体可分为三个层次:居住需求、居住质量需求和产权需求。满足住房需求既可以通过政府来提供,也可以由市场来提供。

对于个体居民而言,住房需求层次建立在自身经济条件之上。对于城市居民整体而言,住房需求满足的层次则依赖于城市经济实力和可利用土地面积等因素。

3.以保障居民居住权作为建立多层次住房供应体系的核心

新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,其核心就是保障居民的居住权,以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。

4.以严密的制度安排保证有限住宅资源优先满足基本民生需求。

为了证明“全新的房地产改革道路”可能就是借鉴新加坡模式，有一个重要信息值得关注。

就在“雄安新区”规划出台后的第六天（4月7日），北京市政府批准发布了《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》。其中提到，今后5年，北京计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。150万套住房中，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

按照2016年北京新房成交12.5万套计算，未来五年如果能够提供150万套新增住宅，相当于平均每年有30万套新房入市，而且其中10万套将以租赁住房的形式出现。同时，该计划还研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

这就意味着，政府主导的公租房供给将成为未来房地产市场非常重要的组成部分。而且明确了“产权类”住房和“租赁类”住房的比例。

“产权类”住房将是未来房产税征收对象，但该计划还明确提出，产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

举例来说，在未来五年北京规划建成的100万套“产权类”住房里面，约有70万套是商品住房，而在这70万套商品住房里面，有70%（约49万套）是自住型商品住房、中小套型商品住房。

另外约20万套具体没有说，但应该就是满足类似新加坡“居住质量需求和产权需求”的住宅，也可以说是为了满足投资需求，或高净值人群的豪宅需求，当然，这是要征收重税的。

因此按照这个比例来算结果发现李红宫外孕，未来新建住宅里面，约13%的商品住房，将是房产税重点征收对象，可能会贡献整个房产税市场超过80%的额度。全国可参考这个比例。

对于中国政府来说，只有新加坡的模式值得借鉴，美国产权属性太强，私有化率极高，房产税是全面征收，中国学不来；日本和香港更无法借鉴，本身就是一个比较失败的市场；欧洲福利社会，租赁市场发达，且城镇化基本停滞，人口减少，对房子的需求跟中国处在完全不同的阶段，无法借鉴。

很多人认为新加坡是一个小国，中国如此之大，新加坡的经验真的能适用于中国吗？有一点不要忘了，新加坡房地产市场发展最大的特点是，政府强有力的介入，这完全符合中国的行政特点，中国房地产市场目前遇到的问题，正是由于政府只介入到了卖地和交易收税的环节，其他环节基本上没有任何强有力的管理，导致资源分配严重扭曲，弱势群体得不到帮助，因房地产问题导致的贫富差距和社会不公越来越严重，大部分调节政策失效。

中国人口众多，但城镇化是趋势，能管理好北上广深的房地产政策，照样可以管理好全国。而能够被北上广深借鉴的房地产发展模式，除了新加坡，似乎再找不到第二个模型。

但需要注意的是，北上广深已经是一个用市场化手段发展了很多年的城市，房地产市场的复杂性不可同日而语，除了新增的供给和规划能够学习新加坡经验之外，对存量的管理难度巨大。

因此，在雄安新区这张白纸上，一个新的房地产发展模式即将出现，且必定推向全国，这是将中国地方经济拉入良性循环的唯一出路。

最后我想强调一下房产税的问题，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式下，房产税是政府主要税收来源之一，只要有房子，就得交税。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

一切改革回归本源，逻辑也将逐渐清晰：地方政府财政悖论、营改增、雄安新区（新加坡模式）、住宅市场分层、房产税……

人生在世，唯税收和死亡无法避免。但值得称赞的是，中央政府开始行动，让市场更公平、可持续性的创造价值，来增加自己的税收来源，而不是杀鸡取卵。

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