劈离砖柔软

别了，清水湾！海南、云南之外雅居乐超级小镇新轮盘

自从去年12月底在河南巩义签下名列前茅个“集旅游、休闲生活及文化创意”的2000多亩超级大盘以来，雅居乐又在全国迈开了腿，最近显得特别忙碌。

近一周，雅居乐先后在福建漳州、四川成都、陕西西安和宝鸡拿下4个超级大盘；并在8月21日与汽车赛事运营商勒芒签约，为天津宝坻投资额达到300亿元的津侨国际小镇引入汽车运动产业。

新近签约的4个项目中，联手万新集团的旅游地产项目位于漳州的厦门·香山湾，总规划面积约17.65平方公里，双方的合作地块占地面积总计约530.8亩，计容总建筑面积达114万平方米。

同时，雅居乐获得生产化肥和化工原料的国有企业川化集团位于成都青白江2151亩的厂区改造合作。

与这两个项目的商讨几近同步展开的，是位于陕西西安和宝鸡的两个项目。

观点地产新媒体了解到，雅居乐与宝鸡市签约蟠龙新区雅居乐国际教育社区项目，该项目拟用地近千亩；随后，与西安市西咸新区展开会谈，双方或在公共设施、民生配套、文化旅游等领域加大合作力度。

过去10余年间，雅居乐位于海南的旅游地产项目清水湾始终一枝独秀，相较之下，云南的旅游大盘则有些乏善可陈。

以2017年为例，雅居乐海南及云南区域将近200亿元的预售额中，海南清水湾贡献了170亿，云南雅居乐原乡及西双林语则分别录得人民币10亿元的销售额。

从近一年的动作可以看出，旅游大盘遭遇发展瓶颈的雅居乐，不单单将“旅游地产”往“文旅特色小镇”的方向进行转变，也在大盘模式上叠加了更多旅游以外的概念。

七天签下四大盘

如果不计入达成初步合作意向的西咸新区文旅项目，雅居乐在将近7天之内获得的三个大盘项目面积合约3680亩。

其中，与万新集团共同开发的是位于福建漳州厦门·香山湾的百万滨海大盘。

观点地产新媒体了解到，万新集团创立于2006年，总部设于北京，其官显示，该团体是以产融创新、新城镇及特色小镇建设发展为核心，以金融投资、健康医疗、文旅产业为特点的综合性产融团体。

厦门·香山湾为万新团体旗下项目，位于漳州滨海新区漳浦县境内，该项目总规划面积约17.65平方公里，包括3大主题地块，总投资额约500亿元。本次引入雅居乐联合开发的地块，占地面积总计约530.8亩，折合35.39万平方米，计容总建筑面积约114万平方米。

从这项合作的宣传资料可以得知，万新团体实际上看中的是雅居乐在旅游大盘方面的经验，特别是其在海南清水湾项目上取得的销售成绩，并表示双方的合作不只限于“此次百万方地块的合作”，还将发挥各自在产业建设、房地产开发、旅游配套运营等方面的优势，共同将香山湾打造成为“下一个清水湾”。

而雅居乐在成都和宝鸡获得大盘的思路，不同于过往的旅游地产模式。

近日，雅居乐与川化集团与就“青白江川化存量土地改造开发”项目签订了合作协议，观点地产新媒体得悉，川化集团为成都市一家主要生产化肥和化工原料的国有独资企业，该公司曾是国家“15”时期的核心建设项目，是全国10八个大型化工基地之一，因为前后经历沱江重大污染事件和经营亏损后逐渐衰败，这个位于成都老城区青白江的化工厂几近沦为废墟。

该化工厂如今被纳入青白江的智慧产业城规划，并且在不断进行棚改、 再建，而本次与雅居乐进行合作改造的是其位于老城区旧厂区，面积将近2151亩，占厂区总面积的65%。

此外，雅居乐还与宝鸡市签下蟠龙新区的雅居乐国际教育社区项目，该项目拟用地近千亩，将聚焦社区建设与教育配套运营，打造宝鸡市教育社区。

雅居乐表示，未来双方将按照合同约定，以国际教育社区为核心，开展生态社区建设、生活服务、教育产业等多方面合作。

超级小镇新轮盘

从这些项目可以看出，现在雅居乐对大盘模式仿佛更加着迷。

不可否认，雅居乐曾在旅游大盘上获得的成绩，最经典的就是位于海南的清水湾项目，自2009年开售以来，海南清水湾单盘为雅居乐年度预售额贡献了极大比例，较高时到达总销售额的三分之一。

海南清水湾销售一直较为突出，因此它成为雅居乐前几年旅游地产板块扩大的标准模版，但业内人士认为，在异地复制的过程中，雅居乐并没有考虑市场性质与客户群体不同的问题。

业内人士曾对观点地产新媒体分析，随着房地产受到调控，以房地产为主导的（旅游地产）开发模式遭遇了瓶颈，加上全部旅游地产的发展仍然更多是按照地产导向来做，缺少文旅产业创新配套，缺乏深度发掘文旅产业，买家就有疲乏感，不想买了。

这类行业内普遍存在的现象，也在雅居乐身上得到反应，并直接体现在去化上。

据观点地产新媒体查询，2011年，雅居乐先后与西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签订战略开发协议，合计321.58万平方米土地在签约后的3年间陆续到位，提供的建筑面积达537.09万平方米之多，但直到去年年底，雅居乐云南三个项目高达89.54%的面积仍未去化。

如果将时间线拉宽至更大的范围，可以发现，随着雅居乐于去年启动产业小镇和多元化，其旅游地产的发展思路已经逐步往“文旅特点小镇”的方向进行转变。同时，雅居乐的大盘模式，也正在叠加旅游以外的更多概念。

2017年，雅居乐在多元化产业方面迈开步伐，无论是物业、环保、教育、建筑还是酒店，近一两年收购或合作动作频频。

雅居乐主席兼总裁陈卓林曾于业绩会上说，希望在未来三到五年内，争取房地产业绩占一半，其他产业占一半。

雅居乐团体副总裁兼产业发展中心总经理阮家声亦曾对媒体透露，公司涉足文旅板块或产业地产的时间比较早，并以海南清水湾和云南项目为例，承认过往对小镇的理解“还是比较简单粗暴”，现在有了产业地产体系，可以对“原来比较简单粗鲁的体系”做升级和优化，希望能够通过一个更好的平台，将产业跟地产结合起来。

如今，这些板块对事迹的贡献还未体现在报表中，但对地产的作用已开始显现。

以雅居乐的环保团体为例，主要业务为固体废弃物处理、环境修复及水务3大方面，但雅居乐想打造的实际上是“环保产业+地产开发”的协作模式，为城市打造新兴的环保产业新城或特点小镇，助力城市环境升级和经济转型。

目前来看，无论是雅居乐拿下的香山湾和西安西咸新区的文旅项目、成都化工厂改造项目，还是宝鸡的教育社区项目，都十分符合雅居乐对旅游地产的升级思路，以及环保和教育等新产业板块与地产进行协同发展的预期。

文旅小镇与雅居乐的新产业板块也并非相互割裂，阮家声曾表示，环保、教育、酒店是雅居乐大文旅的组成部分，未来会从大文旅渐渐聚焦到这些元素的文旅特点。

据观点地产新媒体统计雅居乐近一年来的项目，目前已签约的产业小镇项目合计7个，散布于山东威海、广东湛江、河南巩义、天津宝坻、湖北襄阳、安徽马鞍山和河南郑州，但仍未对外亮相，亦无从得知新发展概念对雅居乐的旅游地产效果几何。

这些项目包括体育休闲特色小镇、岭南特点中医药小镇、婚庆主题小镇，以及汽车运动为主题的津桥国际小镇、摩托艇赛事为主题的F1国际新城、含有主题乐园概念的郑蒲港现代文旅产业新城项目以及中牟文化创意产业项目，而以影视为主题的小镇则未见有项目落地。

撰文：陈泽旋 审校：徐耀辉

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