行业地产成交量有望在二季度好转执行情况推动差

地产：成交量有望在二季度好转 执行情况推动差异化表现 -25 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

调研要点：成交量有望在二季度好转；执行情况推动差异化表现2011年中西部成交量/价格温和下滑；优质开发商或有出众表现我们对重庆、西安和成都进行了为期三天的调研，走访了政府官员、开发商、银行、中介以及房地产项目，要点如下：

(1)预计成都/重庆/西安的成交量/价格温和下滑：当地开发商普遍认为，限购政策及购房者观望情绪分别令需求减少约20%和10%-20%左右，考虑到新推盘面积增加10%-20%的因素后，开发商预计全年成交量将同比下降10%-20%，价格从高点温和回调约10%。他们认为库存逐渐增长及现金流压力加大将逐步抑制房价涨幅并使得房价趋于下降（尽管目前只有少数几家开发商小幅降价），但2011年降幅不会很大。短期前景：开发商预计，随着市场情绪稳定以及更多新盘推出，成交量将在 东莞站已经完善了站房建设、4月份触底，而后月环比有望逐渐小幅改善；这与我们近期从长三角调研中所获反馈一致。

(2)优质开发商市场份额有望迅速提高。我们预计主攻普通住宅市场、产品具竞争力的高周转型开发商销售业绩将明显领先同业。万科/保利/金地集团当地管理层预计，成都、重庆和西安的合同销售额将有望同比增长20%-50%（整个市场可能下滑20%），且年初至今销售进度良好，有望实现全年目标。此外，我们预计高端住宅开发商的销售业绩平均每晚不超过1.5小时。学生晚10点仍未完成作业可能继续相对疲软。

( )未来一两个季度内房地产业政策加码风险较低。开发商认为调控政策正在发挥作用。他们认为政策未来一段时间内进一步收紧的可能性不大，尽管我们了解到在成都、重庆和西安，限购令的实际执行力度不如一线城市严格。

风险回报具吸引力；看好资产周转率高、业务布局良好的开发商近几周来对政策进一步收紧的担忧有所缓解，房地产股估值逐步企稳。我们认为股价的下一轮上涨可能取决于开发商的销售表现是否稳健，而这又有赖于开发商本身的区域布局、产品侧重点以及执行能力。鉴于未来一段时间政策风险较低且成交量有望环比改善，我们重申看好那些立足于中西部地区、普通住宅占比较高，以及/或现金流管理审慎、估值被低估的开发商。我们的首选股（位于强力买入名单）：恒大地产、万科(A)和首开股份。