坪山销冠楼盘再推新品柔软

“地王一出，房价必涨”似乎成为今年北京楼市的显著规律。但涨势能否持续、能持续多久则是更多人关心的。本周，记者探营今年成交的多个“地王”，明显感受到“地王”对楼市的助涨作用正在消减。多位业内人士均表示，未来房价走势更多的是受整体楼市的影响。

广渠路15号地 广渠路涨势已停滞

6月 0日，中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元的价格夺得广渠路15号地，比挂牌起始价16.47亿元高出24.1 亿元，折合楼面地价约16000元/平米，一举成为名冠京城的新科单价地王。随后，周边二手房卖家“坐地涨价”，现在则趋于平稳。9月15日，记者再次探访该地王。

周边楼盘跟涨三千元

广渠路15号地位于大郊亭桥西北角，隔着马路不远就是百盛商场，西南方向能看到珠江帝景。地块周边目前都被围挡拦得严严实实。记者站在人行天桥上越过围挡往里看，发现里面的土地已完成拆迁，但尚没有开工迹象。

记者对广渠路15号地周边项目的价格情况进行了不完全统计，发现周边多个项目的价格都是应声而涨。比如，首城国际中心7月前是15000元/平米，15号地拍出后，8月份开盘价上涨到18000元/平米；禧福汇也在7月初将均价从每平米21000元调至24000元。

房价前景未来需看大势

而区域“老地王”万科西大望路地块，也在8月份正式开始启动，定名为万科蓝山。该项目楼面价11400元/平米，为当时北京最贵的地块。

据业内人士介绍，广渠路15号地最快也要在明年下半年才能开工，但是今年下半年至明年上半年区域新增供应量有不少，除了万科蓝山外，还有合生旗下的时代帝景，目前这两个纯新盘的开盘价格尚未确定。

该区域一位不愿具名的开发商告诉记者，广渠路15号地成交以后，区域项目受波及而涨价的情况比较明显，同时也有一些消费者盲目冲动，认为“地王”周边升值潜力大而追高买房。据了解，广渠路二手房在“地王”出现后纷纷上调价格，但与此同时，中介反映成交量快速回落。“不过，这种‘地王效应’不可能持续太长时间，差不多就是两三个月，现在该涨的也已经基本上涨得差不多了，接下来怎样就要看大势了”该开发商如是说。

通州九棵树地王 紧邻家乐福 明年开工

6月25日，经过125轮现场竞价后，通州九棵树地块被华美地产子公司祈连房地产开发有限公司以17.4亿元的高价获得，超过底价1.2 倍，楼面地价高达6259元/平米。7月初，通州新盘暗涌涨价潮，均价涨至万元大关。现在又是什么景象？9月15日，记者来到九棵树地王及周边实地探访。

“地王”紧邻家乐福和地铁站

事实上，当地鲜有人知九棵树地块的具 置，后经业内人士指引，记者才发现，该地块正位于通州家乐福的后面，紧邻瑞都国际小区。站在地块的围挡门口，可以望见城铁八通线九棵树站，交通相当便利。而往南走200多米到九棵树路口，东西两侧分别是家乐福超市和全聚德烤鸭，区域商业气氛也很浓郁，生活配套完善。

目前，九棵树地块尚没有开工迹象，地块北边是一个电力局。据华美地产相关人士介绍，目前该地块正在找设计部门，预计将在明年才能正式开工。

周边房价已滞涨

九棵树地王对于通州区楼盘的拉动作用是显而易见的。“通州房价全线上涨，虽说有市场大环境的影响，但是九棵树地王的效应也是一个重要因素”，据该区域一位开发商介绍，九棵树地块成交前，通州主流房价基本上是8000元/平米左右，“地王”诞生后，K2海棠湾、天时名苑等项目新开盘房源的价格均突破万元，随后，世纪星城、新通国际花园、时代街区等老盘后期的价格也纷纷越过万元大关。不过有个现象很有意思，某楼盘在“地王”拍出后，一度对外报价1 000元/平米，但至两周前开盘时，推出多种折扣和赠送面积，折合后约为11000元/平米。

据中大恒基市场部经理张大伟介绍，九棵树区域的二手房均价在6月仅为8000元左右，而到了7月则因“地王”拉动而直涨1000元，8月更是达到了8900元，但进入9月份，这一区域因为商品房供应增加，二手房成交量不仅没有继续大涨，反而出现了滞涨的趋势。

保利大兴地王 “地王”拍出后 仅两项目冲高

多重利好，两楼盘上调一两千元

7月6日，大兴区黄村(新城北区2号地)住宅及公建项目用地，经过51轮竞价后，被保利以16. 亿元竞得，楼面地价高达7248.2元/平方米，成为今年大兴出让单价最高的地块。

此后不久，离大兴黄村不远、位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘，在售楼处公示了保利所拿地块的楼面地价、预测其未来售价不低于12000元/平米。与此同时，鸿坤理想城提价至11000元/平米；进入8月，再次提价至12500元/平米。

位于大兴黄村的领海天使湾，8月开盘均价涨至12000元/平米，此前该楼盘价格未过万元。

对于涨价的原因，两项目承认有地王因素，但他们均认为更多的是项目产品内在的改变，如天使湾新品比之前有很大升级。富力丹麦小镇价格也有所上涨，但销售人员否认与地王有关。

9月后楼盘涨价显疲态

华润置地北京公司大兴项目负责人马贇认为，大兴黄村是传统的大兴“富人区”，只是在拍地之后其价值才被外界所知，价格上涨是其区域价值的体现。此外，恰好也在此时间段内，今年大兴频出地铁线即将通车、宜家入驻等利好消息。

购房者陈女士认为，大兴楼盘涨价是大势所趋，当时她主要在看五环外楼盘，在这期间，北京楼市经历了新一轮飙涨，五环外主力楼盘价格上涨至万元，从环线来看，大兴黄村的价格并不算最高的。“北五环都涨到16000元/平米了，” 陈女士说。

记者统计大兴在售楼盘价格，7、8月仅有两个项目短期冲高，后即徘徊不前。进入9月，大兴在售楼盘价格增长显出疲态，如鸿坤理想城12500元/平米以上的房源成交明显减少；领海天使湾基本没有上调价格；而其他大兴在售项目，自“地王”拍出时，要么只上调了几百元，要么没有调价。

工体4号地“晒太阳” 年多

- 探访·老“地王”

本报的调查显示，从2006年以来的“地王”中，还有多个地块在“晒太阳”，而“晒太阳”时间最长的应该是工体4号地。

2006年1月，盈科大衍地产旗下的高置投资有限公司以5.1亿的天价拿得工体4号地，楼面价为12655元/平米。盈科大衍为李嘉诚儿子李泽楷旗下公司。出让 年多后，该地块仍未开工，更遑论销售了。业内人士表示，对于此类晒太阳多达 年的土地，政府部门应该有所作为。

记者发现，还有几块区域“地王”尚未入市，主要是包括中铁在2007年拿得的房山地块，楼面价4200元/平米，其时区域在售楼盘仅4000元/平米左右，是典型的“面粉贵过面包”，该项目尚未入市，不过目前正在开发中。此外，合生通州地块以及华润的大兴及门头沟地块等区域“地王”均尚未入市售房，它们都是2007年下半年或2008年初成交的。

- 记者手记

给你最需要的购房底线

“地王”的作用不能被低估。“地王”出现一定会对市场各方的心态产生影响，从而在短期内出现追涨。置业者张 就是在广渠路15号地新拍出后的一周内，购买了美利山小区价格最高的房产，当时她的心态就是，房东说一周后还要涨价。

“地王”的力量也不能被高估，市场的客观调节力量是不可违背的，它最终会在较长的时间段内让价值回归，让不理性的企业出局。在楼市调整期就有不少企业最终选择了退出房地产市场。房企中因一块地“定生死”的现象也时有发生，盲目跟进的买房者理论上会受到“牵连”。

因此，“地王”时代买房人需要有一个基本的底线：我能承受这样的价格，我能承受未来的风险，我确实需要房子。做最坏的心理准备。这是最诚恳的意见。（新京报）

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