地产城市工业用地价值提升荐股源泉

地产：城市工业用地价值提升 荐2股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

当前的许多猪病是由多种致病因子的共同作用造成的■事件：国土部部长 指出，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。（CCTV）■背景：工业用地占比过高，需提高其使用效率通过比较建设用地、生活用地概念，本次姜部长的讲话主要针对的是生产用地，也就是工业和仓储用地。由于住宅用地属于生活用地，其供应所受的影响不大。另一方面，我国工业用地占比过大、效率较低，新增建设用地一旦不再增加，城市内的工业用地供应长期趋紧，价格将长期上升。

■卫星城迎来发展新纪元随着工业用地价格的上涨，产业升级将会加速，工业园区将加速进行“腾龙换鸟”，产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速，城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群，未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现，产业新城将不断涌现。

从世界城市群经济圈发展规律来看，国际大城市圈的周围一般都会形成一批功能各异的城市群落，从而形成国际大城市圈。

■存量工业用地价值提升，并倾向于向住宅用地转化未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主，大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张，而存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢，工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。

目前工业用地转性已进展多年，呈现自上而下的局面，一线城市已率先先行。

■华夏幸福：充分受益卫星城发展的加速公司产业新城模式A股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略，顺应了中国城市圈的发展规律，我们看好公司的产业新城模式，其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式，实现轻资产运行超级大盘，招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利；短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设，北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速，维持公司买入-A评级，201 年至15年EPS分别为1.95、2.80和 .66元，目前对应201 /14年PE为9.4X和6.6X，6个月目标价 .6元。

■金隅股份：北京大量工业用地将大幅升值金隅股份在北京至少拥有540万平工业用地，约200万平在五环以内，我们预计其均有可能转化为自住型商品房。公司目前已获得2块自住型商品房项目，预计项目毛利率约 5%，净利率约15%。我们采用分部估值法，测得金隅股份价值为447亿元，相当于每股价值10元，其中地产开发业务100亿元、投资性房地产60亿元、水泥120亿元、新型建材27亿元。公司部分工业用地存在转化为自住型商品房用地的机会，我们测算会带来公司价值增加140亿元。预计公司201 -2015年EPS0.69/0.89/1.11元，具备成长性。目前对应201 /14年PE为7.9X和6.2X，维持公司“买入-A”评级。

■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，地产政策大幅调整