行业地产楼市拐点若隐若现

地产：楼市拐点若隐若现 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

量价齐跌销量：本周楼市成交环比上周再次下降，二线城市成交大幅回落。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降9.8%，比10年均值低2 .1%，比09年均值低44.5%，比08年均值高1 .4%。本周一线城市成交量环比上升14.8%，北京环比大涨77.6%(上周环比大降 0.6%)，广州表现依然抢眼，上海环比大降41.5%。二线城市环比下降2 .0%。

价格：本周房价环比再次小幅下跌，我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌1.0%，较10年均值上涨5.2%，较09年均值上涨 7.5%，较08年均值上涨50.7%。其中，一线城市下跌0.7%，二线城市下跌1.1%。重点城市以上海上涨4. %、天津下跌8.0%为最。其余二三线以三亚上涨19.4%、汕头下跌 0.2%为最。

库存：我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降15.5%，达到1 .2。一线城市库存指数较上周下降4.2%，为10 . ；二线城市上升0.2%，为120.0。

未来成交展望：因为没有一样功能是Apple?Watch特有的本周成交环比大幅下降，我们认为主要原因在于端午放假，对比清明放假那周也出现了同样的情况。盛夏将至，楼市即将进入传统销售淡季。目前楼市观望气氛渐浓，房企去库存压力较大，政策面依然没有放松迹象，资金面日益趋紧，楼市虽未见明显的打折潮，但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候，楼市的自我调整可能年内都难以完成。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%～+10%)的判断，而一旦房价进入下行通道，很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场：成交全线下挫。我们跟踪的重点城市二手房成交全线下挫。

具体数据为：北提供了智力、理论支持京环比- .1%；深圳环比-10.5%；天津环比-24.0%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定，本周环比微涨。

投资建议：同步大市，逢低布局。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。在政策保持从紧的情况下，预计楼市的自我调整将持续很长一段时间。当行业出现向下的拐点时，地产板块只会存在超跌反弹的机会而很难有趋势性的机会，真正的介入良机应位于楼市从底部向上回升的拐点。

地产股的投资策略方面，建议谨慎，逢低布局。虽然地产股估值已至历史底部，但鉴于楼市胶着、房价僵持的现状，我们依然维持地产板块同步大市的判断，投资组合为保利地产(绩优龙头，高增长，业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头，政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示：销量大幅下滑；楼市硬着陆