房企出海料增更多变数.蹭飞

“出海”渐成风潮

如果说201 年中国开发商对于海外房地产市场的拓展是初步尝试，那么进军海外市场就成为2014年中国开发商的集体决策。越来越多的开发商发现海外房地产市场充满商机，而国内房地产市场连续多年的快速发展，也令中国开发商具备了参与海外房地产市场竞争的能力。

碧桂园是第一批进军海外市场的中国房地产企业之一，其在马来西亚的柔佛州新山市的金海湾项目更是成为201 年碧桂园单盘的销售冠军。碧桂园位于吉隆坡的钻石城项目201 年底开售，认购金额接近5亿元。公司总裁莫斌介绍，今年碧桂园另外一个位于吉隆坡的项目也将销售。

碧桂园随后又宣布进入澳大利亚市场。仲量联行的显示，碧桂园今年2月购入一宗位于澳大利亚新南威尔士州占地面积近1.8万平方米的地块，该地块距离悉尼市中心15公里。该地块是迄今为止新南威尔士州最大的城区改造项目之一。

仲量联行国际投资部总监Ben Hunter表示：“在碧桂园的此次收购交易前，亚洲的其它大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量投资。在过去的12个月里，随着这些企业寻求多元化发展，投资转向国外市场，我们已在悉尼和墨尔本市场完成了数个项目的交易。我们预计，这一趋势在可预见的未来仍将持续。”

无独有偶，万科也进一步加大了境外投资力度。同样是2月，万科联合美国知名地产商RFR、Hines开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行了动工典礼。万科总裁郁亮表示，国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。除此之外，光耀、颐和、绿地、万通、中建、中铁、中坤实业等房企也都将触角伸向海外。

汇率波动有利有弊

就在房企出海渐成风潮之时，人民币持续升值节奏出现了新变化。对于那些进军海外楼市的中国开发商而言，如果人民币贬值的趋势形成，其在海外拿地的成本将会升高。人民币的贬值预期，已经成为中国开发商拓展海外楼市的不确定因素之一。

“也许还不能从近期的走势断定人民币下跌通道已经打开，但人民币未来缓慢贬值也是大概率事件。”香港粤海证券投资董事黄立冲预测到。黄立冲认为，对于那些进入新兴国家的中国开发商而言，未来的开发成本可能会增加。“诸如马来西亚、泰国、印尼等经济相对弱势的国家，这些国家的货币可能同人民币一同进入贬值通道。”不仅如此，经济发展的不确定性也会影响当地人的购房预期。当经济出现悲观预期时，人们买房的意愿也会下降。事实上，很多开发商目前主要目标客户还是国内购房者。在当地人购房意愿下降之后，海外项目对国内购房者的依赖会加强，这对于出海的开发商而言并不是好事。

而对货币强势国家的项目，人民币走弱可能意味着中国开发商已经拿下的项目价值会随同当地货币升值。“对于美国这样的国家而言，当地货币的升值预期对中国开发商而言构成利好。”黄立冲说。

除了汇率的不确定因素之外，中国开发商还需要熟悉当地的市场环境，那些独立拿地的开发商可能要面临一些考验。因此，万科这样联合当地开发商拿地的模式可能更加稳妥。

尽管面临着不确定因素，但黄立冲还是认为目前进军海外市场有利可图：“仅从税负的角度考虑，国外房地产开发的税负要远低于国内，因此即使未来人民币缓慢贬值，开发国外项目的利润率依然可能高于国内项目。”

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