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2013年房价不会下跌 郎咸平： 楼市比较具有*价值

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2012年是房地产行业极为纠结的一年，从上市房企公布的2012年前10月销售事迹来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。

不仅如此，十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，采访了数位业内人士，观点均很乐观，“2013年房地产我无限看好啊。”陈宝存的话语概括了他们综合的意见。

多方人士一致认为房价不会下跌

对房价的走势，北京大学房地产发展研究核心副主任杜猛教授表示，我国长时间处于通货膨胀，货币贬值，不动产的保值增值，势必致使房价上涨。整体经济的快速发展中，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会延续增加，因此房地产业依然处于重要发展期。随着城市化进程的推进，刚需压抑已久，房价必将反弹。

“房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计，房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发*通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发*对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发*的大幅波动，可以带动其它相干产业也出现波动，*终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发*中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发*的平稳增长，对国民经济延续稳定发展也具有重要意义这也是全村第一辆专门跑运输的拖拉机。后来。”杜猛教授的观点是从数据的角度动身。

“对于房地产来讲，中国房价目前是不会往下走的，但是应当趋稳，我们认为对房价的期盼应该对趋稳更实际于让他趋跌。因为我们现在全部本钱不太支持我们的房价走低。但是我认为全部趋稳也不是这么容易的，他需要有更多东西来支持。”广州合富辉煌董事副总经理黎振伟表示。

政策上会有多处突破

政策一直都是引导房地产走向的一个大方针，对于政策和战略方向，4位专家的一致意见为：限购照旧、继续拿地、贷款放量，总体不会有大调整。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向透露：“实际上，我一直很少猜政策，我们都基于规律。在调控的这几年，我们一直在反对调控，其实我们提早三年就能说到现在的结局，所以我们认为10八大不会对楼市有更进一步的打压，现在除了限购，没有别的什么方法了，市场一点手段都没有了。”

其又对说道：“地方政府肯定是愿意卖地的，那为何土地供应却上不去呢？尤其是城市，在土地上面加大供应根本就是喊口号，其实做不到的，只能短期内采取限购的政策。我觉得限购的方案不能退出，如果退出的话，明年3月份必定*，必然要出现像2009年那样的*，但是相对的，更严厉的打压并没有出现。所以在政策上，我觉得明年是温和的。首先明年要放出更多的贷款，在今年的基础上再加百分之十六，所以我相信明年的整个经济还有楼市的形势都要大利好。”

“新的核心领导人，应该说他们政策不会有大的调剂，但是从他们管理的方式来看应当有所不同。现在很多东西都不一样了，比如反腐倡廉和透明度，他们对制度、市场化的东西是在领导的方式上做，但政策一定不会有大的改变。另外，他们会加快我们改革的力度跟步伐，也就是说政策也要在改革过程中调整。而不是说先调剂了政策再来改革，这个就是我第1个的观点。核心就是2013年我们整个国家管理会变，但是是渐变。”黎振伟表示。

“高是客观现实，我们土地成本、人工成本，当地政府的所有对价格土地的期盼，都很难让他往下跌，但是问题是再回过头看，我们怎样看这个高，就是如何防止这个泡沫的问题。一个是解决、避免出现房产泡沫，一个是解决老百姓的需求。所以我认为很重要的，一个是国家要加强保障房的建设，一个是不要让泡沫破。第2个是要解决民生问题。”

“较后这两个月拿地，实际上大家都能看到一线城市到底是怎么回事。现在一线房子都在涨，万科现在就是整个帝王之母，全部房价*之母。”陈宝存笑着向表示。

风险照旧存在，但是专家无限看好

“当然，在房地产方面应该是没有风险，但是如果你硬要说*风险的话，我觉得在养老、旅游、文化、休闲地产，商业地产在这个是风险很大，住宅地产远远满足不了供应，能盖30年也不够用的。一个区域，住宅建成了，年才能基本上入住率达到较高点，那时候你商业才能出现，如果你现在跟住宅一起上一定死掉。这必须有一个趋于成熟的过程，他肯定是商业还有别的东西跟着住宅走。现在的问提就是国内还有短型支架的旅游、养老，这里为什么有绝大的发言权呢，我*早的经历，1989年-2003年我一直在中国国际旅行社工作，我属于旅游业的专家，然后从2003年开始我一直在做房地产开发工作，较后3年有是跟中国人寿做的，生态城的开发，就我个人自己的话，就对旅游、文化、养老其实都是一回事。像上海这个就不挣钱。我们知道不管是旅游文化休闲都是属于持有型经营的。这个在国内有一个大的毛病，他的资金的来源利息过高。你根本货不出来，央行可以货出来，所以你赚到的那些有限的利润都给银行干了，所以企业你是赚不到钱的。所以说，现在你要做这种持有型的物业没有这类基础，很少有企业有这种条件，万达[简介近日动态]是别人复制不了的。所以商业地产、旅游文化休闲地产、养老地产一定是泡沫。”陈宝存用自己的经历给讲述了他的观点。

“对明年我们是无限看好啊，现在城市化进程的全部官方数据是百分之五十一点二七而另一方面，事实上连百分之三十五的真正城市化也没有做完，所以现在最少在未来3十年，还有5亿人要在城市买房。你不能说你在农村有房就不买了，全部城市的改制需求现在要到了起步的阶段了，那无穷看好住宅的产业就是因为这个。”陈宝存表示。

“我们总体也是非常乐观的。”方焱表示。“少有的风险就是一旦量起来，价格涨起来，大家都担心政策压力。”

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郎咸平：房地产增值胜黄金楼市比较具有*价值

尽人皆知，郎咸平先生观点独到，语言犀利，喜欢用数据说话，爱好从普通老百姓与中小企业主的眼中解析经济的变化和政策对于大家的影响。提起房地产，郎教授抛出观点：“中国的房地产比美国的房地产保值。”

郎咸平说，“中国和美国的情况正好相反。在美国，股票的保值性要强于房产，美国的股票年增值率能达到7%-10%，美国股票长期一定看涨。”

而在中国，情况却正好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场*者支招时，郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。

郎咸平说：“民国初年，1两黄金可以买2亩良田，而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的*，一样的1千克黄金等于30万元人民币，却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适合短期炒作，长期*的话，房地产的增值空间要比黄金好。”认为当前国内形势下比较具有有*价值莫过于楼市，尤其是高端住宅，引起了很多*者的共鸣。

房地产市场渐有回暖态势

导语：市场不会长时间暗淡，*也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。

近来，中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%；同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控不变的大背景下，市场渐有回暖态势。尤其是2、三线城市，对这种趋势的反应比较明显。不过，房价上涨幅度减弱，力度大不如前。

与统计数据相呼应的是，政府重审了“抑制投机*需求”和“抑价保量”的政策基调与调控预期。核心对避免房价反弹的明确要求，也表明了核心对市场调控的坚决与谨慎。那么，在这样的阶段下，市场回暖的苗头到底会带来什么样的预期呢？调控的作用将如何呢？国务院对16个省(市)“各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机*性需求得到有效抑制”的基本结论，还是可以让人比较放心。

市场不会长期昏暗，*也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。房地产市场的下一步走势将是什么样呢？根据目前的情况分析，可以分为短期、中期、长期三个阶段：短期，市场已初步探明价量的短期底部；中期，市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖；长时间，销售量增长可期但价格走势难料。本文导航2013年房价不会下跌 郎咸平： 楼市比较具有*价值2013年房价不会下跌 郎咸平： 楼市比较具有*价值(2)2013年房价不会下跌 郎咸平： 楼市比较具有*价值(3)2013年房价不会下跌 郎咸平： 楼市比较具有*价值

短期价量底部探明

2012年一季度开发*仍惯性处于高位，全国商品住宅销售面积同比下降了15.5%至13387万平方米，销售额同比下降17.5%至7099亿元，销售均价同比下落2.4%至5303元。根据政策和市场来分析，2012年一季度的销售价量基本可以定为中短期底部。

政策方面看，在调控*严厉的试验期和销售惨淡期，各地政府实践中擦边球不断乃至“放水”频繁，目的就是试探政府的底线。结果是多数摸索未遭及时纠偏，在降准背景下核心政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度。

需求方面看，这1阶段的*、投机寥寥，消费性需求明显处于观望状态，而销售面积段主要集中在首置和首改户型，主要城市90平方米以下户型销售占比超过50%，刚需特征尤为明显。这种几乎不含任何“水分”的数据具有说服力。

供应方面看，企业资金压力、库存压力大，销售采购不景气，行业领头羊的利润不佳，发展姿态不好……开发商全面悲观为了生存而“以价换量”，降价意愿*。

除以上3点，中国经济也在这一时期面临一系列复杂问题。在综合的数据和论据下，我们可以推断目前市场基本见底。

中期夹缝中曲折回暖

从长远的角度说，中国的经济发展不能只靠房地产。不过，这不是1两天可以完成的任务。城镇化发展的巨大需求，未来房产税法的普及、履行都需要时间。短期内地方也不可能完全脱离对房地产的依赖。这都是现实需要，是“政策顶”。所以，中国的房地产在中短期内还是会让人痛并快乐着，政府也会“有打有拉”。中国房地产市场会在“政策顶”和“市场底”的夹缝中回暖，价稳量升是较好博弈结果。而宏观经济发展需要、货币及信贷政策变化、新老调控政策交替、政策履行力度、土地供应变化等复杂因素都会影响回暖的过程。

“市场底”的底气在于实实在在的消费需求。真实的需求将一如既往托住“市场底”条件是房价不要不堪承受。因此“政策顶”不但要控制还要法器高悬：房价太高而不加控制，实体经济转型就会乏力，主流消费群体消费能力就会削弱。*和消费两个层面都受影响的结果不只是阻碍城镇化进程，乃至可能危及金融体系安全，危害宏观经济延续稳定增长。

在调控进程中，会出现许多“噪音”。那种鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交给市场”、鼓吹通过高房价“杀富济贫”的论调貌似合情合理，实际上却潜藏极大的危机：过高的房价是收入分配畸形通过市场发出的毛病信号，不控制就会在经济上误伤庞大的中产阶级，在政治上疏忽中产阶级。同时，中国也绝不可能绕过发展实体经济去实现国家经济结构的升级和转型。

长期销售量增长可期价格走势难料

从量的角度看二、三线城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”传统和需求和家庭范围小型化等要素，都将支持未来十年住宅市场需求量的稳步增长。

从价的角度看，国内的非高收入人群的收入在近几年增长较快，但是他们的收入在被提前推高的房价

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