为何说楼市的黄金分割点是这个数.蹭飞

“短线”放开了为什么说楼市的黄金分割点是4.16这个数？

经济在疲软、房地产市场分化。

对地方财政*直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。2015年全国财政收支数据显示,2015年全国国有土地使用权出让收入32547亿元,同比减少8840亿元,下降21.4%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。

宽松政策不能停：

房地产政策在延续宽松，从首付下降、税费减免等各个方面。目前经济增长缺少动力,房地产仍然是*重要的增长引擎。因此,为应对各地市场分化、需求上涨乏力等房地产市场新常态,因城施策将成为未来房地产刺激的主流。房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松,尤其两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。

对购房者来讲，其实有个关键的数据可以看看：4.16。

从房贷执行利率历史看，从来没有实际低于4.16过，在2009年执行的房贷5年期以上贷款的基准利率为5.94，履行7折优惠，也就是4.16。

而目前的房贷基准利率5年期以上利率是4.9，按照不同级别城市执行情况看，分别是：

一线城市较低85折：实际执行利率为4.17；

二线城市较低9折：实际履行利率为4.41；

三线城市较低95折：实际执行利率为4.67；

4线城市基本在基准：实际执行利率为4.9

从购房角度看，与购房者密切相关的其实只有两个数字：

1、房价；2、长时间利率折扣（利率有变化，但折扣在贷款期不变）。

融资环境是影响市场的根本性因素之一。2015年，为适应经济发展新常态，央行继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，适时预调微调，为经济结构调整与转型升级营建中性适度的货币金融环境。全年经历四次全面下降存款准备金率，大型金融机构存准率累计下调2.5个百分点至17.5%；同时五次下降贷款基准利率，5年以上贷款基准利率累计下调1.25个百分点至4.9%，且住房公积金贷款利率随之下调，贷款基准利率及住房公积金贷款利率均创历史新低。社会融资成本的降低，无论是对房企还是购房者都是1大利好。

所以从历史看，是不是接近4.16，是市场火爆的非常典型特征。

那末为什么会出现这个数据：其实各地的房贷价格基本就代表了银行风险把控部门对房地产的认知。从目前市场看，分化的房贷履行利率其实也体现了，银行对不同城市房地产的认知。

房贷利率持续走低的同时，2015年房贷范围明显增长。三季度末，房地产贷款余额及个人住房贷款余额均同比增长20.9%。前3季度新增房地产贷款2.81万亿元，同比多增7016亿元；新增个人住房贷款1.92万亿元，同比多增5961亿元。之所以住房信贷环境宽松，一方面由于整体货币政策保持松紧适度，连续降准释放资金流动性，更重要的是，在核心稳消费、去库存的指导思想下，更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调，进一步完善房地产信贷政策，支持居民自住和改善型住房需求。

未来政策宽松还将延续，但首付降低等政策对市场的影响都非常有限，判断市场热度还是要看，真是的资金价格走势+市场的库存基本面。

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