地产二三线城市遇冷荐股呢

b被加密成了A 地产：二三线城市遇冷 荐2股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■策略：维持地产行业\"同步大市-A\"的投资评级，三中全会决定对地产行业影响较小。11月土地市场继续分化，一线和二、三线城市间土地市场冷热不均现象凸显，二、三线城市单月土地供给环比增长近100%，但成交却有所下降，显示出二三线城市土地市场偏弱。我们对地产行业维持谨慎的观点，行业规模和利润都已没有空间且趋于下降，估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线，行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈，毛利率逐渐下降。未来只有两种地产股有机会，一类是快周转扩大市场份额的公司，通过业绩的增长凸显价值，如万科，阳光城等；另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福，香江控股，京投银泰、金隅股份等。

■11月土地市场概况：土地市场继续分化，一线城市量价齐升，二、三线城市遇冷分析40个城市土地市场数据，11月总体土地供给面积较上月大幅反弹，环比10月增长96%，其中一、二、三线城市分别增长12%、108%和9 %。成交方面，城市之间冷热不均现象继续凸显，总体成交环比10月下降2%，但一线城市环比增长140%，二、三线城市环比下降1%和46%，一线城市中北京、上海大幅上升，广州有所下降。均价方面，一线城市成交均价保持上升势头且增幅有所扩大，11月一、二、三线城市单月成交价格同比变动70%、12%、-7%。

1.供应量：11月40个城市土地供应面积6712万平方米，环比10月增长96%，为年内次高值。其中一线城增12%，二、三线城市增108%和9 %。

全年累计方面，前11月一线城市供应量累计同比增长 6%，二三线城市分别累计同比增长-5%和+42%。其中北京、上海、广州前11月累计同比增长92%、60%和-22%。

2.成交量：11月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交28 6万平，环比较10月略微下降2%，但一线城市环比上升140%，其中北京受自住型商品房政策影响，土地成交面积较10月上升近5倍。二、三线城市住宅土地成交面积较10月环比下降1%和46%。全年累计方面，前11月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交量达 .65亿平，累计同比增长21%，增速较前10月下降7个百分点。其中一、二、三线城市累计同比增长71%、14%和51%。

.成交金额和均价：11月40个城市土地成交96 亿，环比上升9%，其中一、二、三线分别环比上升162%、-17%和-46%。累计方面，今年一线城市成交金额同比增长151%，远高于二三线城市的45%和72%。成交均价方面，11月一、二、三线城市土地成交均价分别为8565元/平、2 4元/平、和2 46元/平，同比分别增长70%、12%、-7%。溢价率方面，一线城市11月溢价率为19%，高于二、三线的7.2%和4.4%。

■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻