把握楼市调控三步走.DG

月底，以联播、新华为代表的中央媒体持续报道楼市，引起业界及政府高度关注。国务院率先打出重拳，于4月17日出台“新国十条”，从而掀起了新一轮的楼市调控。新政迭出，观望情绪重燃，楼市再陷博弈，地方系列新政也在紧锣密鼓，关于后续政策和房价走势的猜想不断，这些都加剧了房产作为投资品的风险。

一般来说，有效的政策调控分 步进行：第一步是成交量下降。政策迫使手中拥有大量房产的短期投机客最先撤出市场，这会率先表现在二手房市场，集中抛售、转售为租等现象十分普遍，进而影响新房市场的购房情绪；第二步是成交均价下跌，一般来说，若政策能够延续几个月，资金实力较为雄厚的长期炒房客也会慢慢撤出市场，同时现金流充裕的开发商的控制力也会相对削弱，房价开始松动；第三步则是再寻量价平衡点，经过一段时间的沉淀后，刚性的自住需求和合理的改善需求开始重回市场，实现最终的调控目的，量价回归合理水平，而这时的回归也将宣告该轮调控的结束，楼市将进入新一轮的循环。

笔者以北京市场为例，根据市场表现简单分析楼市调控的“三步走”。

第一步：留住青山 适时出手

新政一出，投资客抛售大量房产的信息不绝于耳，二手房市场骤冷，抛售潮、毁约潮、降价潮，一波一波袭来，并且开始向新房市场传递。4月最后 个星期，商品住宅期房和现房成交总量的环比跌幅分别为10. 4％、11. 9％、 0.82％，跌速逐周加快，而成交均价却在2.2万～2. 万元/平方米之间坚挺，此时正处于调控第一步。

“卖租族”是近期络上开始流行的新名词，即卖掉原有的房子，转而选择租房生活。可以说，这是预期相对比较明朗的人，在认定了房价正处在一个相对高点，并考虑到之前房屋的购置成本也较低的情况下，应该选择出手。尤其是持有房源，正处于那些所谓的泡沫较为严重的板块，越早出手会越踏实。因为不一定要在最高点出手，持有那些抗跌能力差的高风险房源的投资客，要有更灵敏的嗅觉，不要过分贪婪，留的青山在，不怕没柴烧。

对于仅有一套房源用于自住的房主，建议不要轻易跟风去做“卖租族”，一方面是整个楼市走向还不是特别明朗，而且特大城市的房价是长期看涨的；另一方面是在浓重观望下，选择租房，而暂缓购房计划的人不在少数，房租也开始面临涨价压力。

第二步：关注政策、股市 择时买入

4月 0日，北京市政府出台了比“新国十条”更加苛刻的、地方版的“新京十二条”，以家庭为单位限制购买二套住房，并叫停外地购房。经历了4月中下旬的考验，5月成交量跌幅开始收窄，成交均价开始加速下调，前两周跌幅均在10％左右，而成交量跌幅却控制在了10％以下，且呈现逐周收窄之势，同时以恒大、绿地为代表的品牌开发商引领降价潮，在部分城市集体降价。虽未传递到北京市场，但不管是开发商受限于资金状况，还是急于出货，都足以说明开发商对未来的预期已经开始放低。这些表现，都是调控迈入第二步的重要特征。

5月正是由第一步向第二步过渡的一个关键时期，从中央到地方，此轮调控政策的力度和频度都是前所未有的。此轮调控若有所成效，关键看第二步要走多久多远。由于GDP和实体经济对房地产行业的依赖程度极高，很难通过一两次的楼市调控而发生根本转变。所以，楼市调控会“适可而止”。在调控第二步中，投资者应理性判断相对低点，如果资金实力允许，可以选择买入。笔者认为，具体买入时机可关注两点。

饭店没有了政策 如果政策不断，则预期难改。5月10日，央行第 次上调了存款准备金率0.5个百分点，流动性进一步收缩，缓解加息压力的同时，也对股市、楼市形成明显利空，这对开发商的考验程度大概会在6月份露出“马脚”。

股市 政策总是最先作用于股市，进而传递到实体经济上。政策即出，地产股领跌是不争的事实，一个月内地产股板块整体缩水25％，而楼市表现却要滞后得多。

第三步：大约在秋季 大敌仍当前

如果政策不断，预期则难改，若不出效果，则政策将不断，所以第二步走多长，房价会降多少，要看政府在GDP和房价之间做出平衡。笔者认为，如果第二步能按照现有政策执行，那么在第三季度就有望“稍息”，不少限制需求而采取的临时限购措施，也将根据实际情况陆续放开，楼市调控进入第 个阶段。

此时，关键要看物业税，或者所谓的“房产保有税”的相关问题了，如果投资客扛过了此轮调控，或者在第二步“恰好”碰到了一个不错的价钱，适时买入了一定量的房产。那么，物业税将是日后面临的最大风险了。