房企资金链吃紧外资逐步渗入开发环节.源泉

“近几年外资在中国投资物业类型和投资城市的选择上一直都在变化。最近一个最大的变化是，外资正深入到重庆、杭州、武汉等二三线城市，并已介入房地产开发领域。”纪刚说。

外资涌入

中国楼市对外资的吸引力似乎并没有因为宏观调控收紧而减弱。商务部最新公布的显示，5月我国实际使用外资FDI金额为92．25亿，同比增长1 ．4 %。其中1—5月，外商投资我国房地产市场金额达266亿元，同比增长57． %。

自去年四季度以来，外商在中国楼市的投资额继续保持快速增长的势头。此前的1－ 月、1－4月和1－5月，外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别为45．2%、62． %和57． %。

“虽然国际社会对中国楼市是否存在泡沫的争论一直在持续，但大部分人还是认为中国经济软着陆的可能性比较大，所以外资进入中国房地产市场的速度较去年有所加快。”第一太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚在接受中国经济时报采访时表示，中国楼市无疑仍是对外资最有吸引力的市场之一。

尽管如此，外资在中国楼市中的投资比例却并不高。世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉，一方面国内有换汇的限制，另一方面外资进入中国的手续非常繁杂，导致进入房地产市场的外资虽然有所增加，但和之前相比并没有明显差异。

“目前房地产企业在开发项目时所使用的资金，90%以上都是内资，虽然外资进入的总额较之前有所增加，但其占比并没有发生实质性的变化。”金勇说，做机会性投资的外资依然存在，但与之前相比已明显减少，大多数外资进入中国房地产市场更多是长期战略上的考虑。

投资转向

外资对中国楼市来说并不是新鲜词。2002到200 年间，外资就以的形式出现在中国楼市，在2006年前多投资一线城市的地产项目，以购买整栋商业物业为主。

“近几年外资在中国投资物业类型和投资城市的选择上一直都在变化。最近一个最大的变化是，外资正深入到重庆、杭州、武汉等二三线城市，并已介入房地产开发领域。”纪刚说。

他告诉，作为外资进入中国的主要方式之一——外资基金，对回报率的要求较高，年回报率在25%— 0%之间，远高于和，因此一直不是国内房地产商融资的主要渠道。但是，随着银行信贷的进一步收紧，特别是在融资成本相对外资基金更低的信托受到限制后，外资基金更愿意进入获利更多的房地产开发领域，而不再局限于整栋商业地产项目的买卖。

国内一位不愿意透露姓名的房地产开发商私下透露，经过几轮调控后，房地产企业的融资成本已远比表面看起来高，甚至高于外资金融机构的融资成本，这才导致一些房地产企业不得不选择外资。

纪刚认为，外资进入房地产开发领域的时间窗口已经打开。

易城中国对国内8 家重点房企的大额融资记录的统计结果显示，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道中，境外资金超过银行融资，成为开发商第一大资金来源，占比达到 9%，远高于2010年。

风险可控

“我们公司在2007年引入新加坡政府投资集团（GIC），目前该集团控股的比例为29%多，虽然没有达到绝对控股的程度，但却是我们的外资第一大股东，它可以分享项目开发和销售的收益。”阳光新业的人士告诉本报，这种合作模式能够让企业在宏观调控趋紧的情况下，在融资渠道上具备一定优势。

这样就是删除软件了但像阳光新业一样能够直接引进外资作为股东的企业很少，大多数房地产企业想引进外资，只能通过其他途径，如发行公司债、与外资基金签订融资协议等。上述不愿意透露姓名的开发商告诉，外资向国内房地产企业提供融资的条件，也比之前有明显提高。

标准普尔曾预测，2011年内地房企从境外市场融资或将超过100亿美元，远超过去年全年80亿美元融资额。

金勇指出，目前开发商的资金情况并没有像2008年国际金融危机时那么严峻，开发商资产负债表看起来还比较光鲜。“尽管房地产商都面临销售速度放慢，回款时间拉长等问题，但并没有到崩盘的程度。”

纪刚对此表示赞同。他说，外资对房地产企业回报要求相对较高，但类似于2008年时被曝光的房地产企业与外资间的对赌协议，短时间内出现的可能性不大，房地产开发商只要低价卖房子就可以提高销售额，其通过卖土地等其他资产都能够达到与外资签订协议的要求。