大量高端项目延迟至四季度开盘年底广州豪宅.鼓励

根据仲量联行和经纬研究中心公布的相关，截至10月20日，广州十区二市在售别墅共62个，存量别墅4627套。

而与此同时，许多中心六区原本计划在10月推新的高端项目，不约而同地选择了延迟到四季度开盘。尤其是全新盘，如位于越秀区的东方文德广场，位于荔湾区的富力唐宁花园，位于天河区的颐和四季公馆、天汇广场、合景睿峰L7等。

按照9月成交75套的销售速度计算，仅现存别墅消化存量就需要65个月。再加上四季度高档住宅公寓的集中亮相，广州豪宅市场可谓尚未开战便已硝烟弥漫，广州四季度的豪宅市场“赤身火拼”将在所难免。

有多豪？12万元/平方米刷新记录

随着广州城市中心地位的不断提高，开发商做豪宅的“豪气”也越来越大，不少年底推出的豪宅价格都超越了历史最高水平。

以位于珠江新城的“天銮”豪宅为例，其最高价格预计将超过7万元/平方米，远远超过2007年广州楼市最疯狂时豪宅4万元/平方米的价格。其主力户型是200多平方米的望江户型，南向望江；同时配有400多平方米的单位带天际私人泳池，泳池可望海心沙与广州塔。其豪气主要原因还在于由主攻豪宅市场的富力、合景、新鸿基三家大房企联合开发；尤其是新鸿基，在各地的产品向来看齐豪宅。此外，项目处于目前广州高楼价集中的区域珠江新城，先天条件决定了该楼盘不可能面向普通者。

了解到，广州这些豪宅多位于或文化中心地带，交通方便，配套非常齐全；同时室内设计极尽奢华，处处都透着一股豪气。据了解，广州即将推出的几大豪宅均价4万元/平方米左右是个起点，除了珠江新城外，主打“教育牌”的东方文德广场开盘价格也预计在 .5万~4万元/平方米左右。

此外，最近开盘的珠江新城新楼盘颐德公馆高层洋房带装修均价5.2万元/平方米，其中一套位于顶层的天际屋，单价达12万元/平方米，也开创了广州楼价的最高水平。

怎么卖？提升品质保证差异化

据粗略估算，以均价4万元/平方米计算，即使要入手一套面积150平方米的小豪宅，也需要600万元。面对如此高昂的房价，再看看不景气的楼市，这些豪宅到底能卖出去吗？

对此，广州维森置业有限公司董事长张维伦表示，高端商品在整个楼市里还是比较独特的，跟大的市场环境其实联系不是特别的大。面对现今的楼市大环境，这些豪宅最核心的还是应该提升自身的品质，做出差异性，体现出其与众不同。只要具备了这一特质，还是会吸引买家入市的。

计划在今后10年内本国发电能力的很大一部分要来自核电。而亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫则表示，受房地产调控挤压，广州豪宅市场逐渐萧条。同时政府对豪宅价格过高有政策限制，导致其销售难度远超过普通洋房，成交缓慢。因此，要赢得市场购买力的关注和销售额，豪宅价格必须要体现性价比，可考虑毛坯上市，避免价格过高受政策影响。

中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立也表示：“只有稀缺的豪宅，才是最具有货币保值、增值功能的投资产品。”由此看来，即使大环境不景气，但只要各豪宅能做好自己的产品，也同样能走出泥潭。

谁来买？投资客和改善型大客

张维伦认为，在当下大环境中进入豪宅市场的应该有两种人。第一种还是有实力的投资客，因为豪宅与普通住宅有很大差别，至少在抗风险能力上就要比普通住宅高出很多，很多有眼光有魄力的投资客在此时也会选择入市。第二种就是改善型置业的买家，这类买家手头资金比较充裕，又都是买来自己居住，因此限购、限贷对其影响不是特别大，还是会按照原计划入市购买豪宅。

在上周天銮的产品发布会上，遇到一位诚意登记了两套单位的张女士，她告诉，如果价格合适，自己会在这个时候出手买房。她认为，广州的楼价肯定会跌，但豪宅作为稀缺性的产品，跌了之后涨得更快。从长远看，无论什么时候投资都是时候，关键要看产品。

影响多大？或拉高四季度均价

根据阳光家缘公布的数据显示，10月广州楼市成交量大幅下跌，而成交均价却仍保持在11798元/平方米的高位，尽管环比有所下降，但仍高于去年同期，最主要的原因就是10月豪宅市场的几宗大额成交拉高了均价。上月中旬，二沙岛宏城花园以拍卖的方式售出最后一套一手别墅，1 .4 9万元/平方米的天价打破了珠江新城颐德公馆保持的9万元/平方米均价记录，总价达1.799亿元。这也直接大幅度拉高了越秀区的均价，使得越秀区均价达57211元/平方米，环比增长了145%。

那么，随着广州大量豪宅选择在四季度集中入市，是否会拉高四季度广州楼价水平？对此谢逸枫认为，毫无疑问，今年第四季度市场上大量高端产品入市，铁定会拉高第四季度的广州楼价。一方面，广州市中心区楼价逐渐上涨，而郊区的中低端产品价格未见整体大幅度回落。另一方面，受到通胀等因素影响，高端产品的市场购买力将在四季度爆发出来；特别是货币政策微调，将吸引更多买家入市。