专家解读中央经济工作会议房地产政策.蹭飞

胡萍与去年经济工作会议中提出“保障性住房和商品房体系”相比，随着近一年的市场变化，今年的房地产方针更加细化、调控思路更加清晰。专家表示，此次中央为明年的房地产调控定调，相关内容延续了此前政治局会议的基调，并无更多新内容，但这短短三句话却有着深刻的内涵，明确了来年楼市调控的方向。那么，房价合理回归如何定位，未来行政手段和市场手段如何衔接，保障性住房的融资、分配等难题又能否得到有效解决呢？

总基调———“不动摇”

巩固调控成果

现货贴水一度明显扩大应该说，持续近两年的房地产调控取得了初步成效，房价过快上涨的局面得到有效控制。更为可贵的是，此次调控还改变了市场“屡调屡涨”或“只涨不跌”的预期。与此同时，保障房建设紧锣密鼓地进行，今年全国开工1000万套保障性住房的任务已经全面完成。然而受外围经济环境的影响，再加上地方土地财政等惯性思维，市场上出现了放松楼市调控的声音。从经济工作会议上传出“坚持房地产调控政策不动摇”的调控基调，显然击碎了部分利益集团和各种势力蓄意反扑的妄想。

“正因为调控成果来之不易，所以更需要珍惜和巩固”，这是专家对调控继续从严的普遍解读。中国社科院财贸所城市与房地产经济委员会主任倪鹏飞告诉，2012年延续2011年从紧的房地产市场调控政策，从长期背景来看，我国正处于城市化加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，我国经济长期增长并好于发达经济体，在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大。

住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，目前房地产的购买需求还很巨大，政策一旦放松，房价就会反弹。因此，再次重申调控政策不动摇，十分有必要。

不难发现，从去年房地产调控加码伊始，“不动摇”的表述便屡屡出现在高层言辞中。“目前楼市调控拐点和效果刚刚出现，政策一旦放松可能面临大幅反弹。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说，中央经济工作会议重申坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控以拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场。

在倪鹏飞看来，房地产市场长期向好的趋势决定，在未来下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。

房价———“合理回归”

促房地产市场健康发展

我们注意到，在此前的房地产调控政策中使用的表述是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，这次定调“促进房价合理回归”折射出明年房地产调控目标更加明确。那么，“合理”区间该如何界定？

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉，合理回归指房价需要下跌一些，但是不一定一次性跌到合理水平，回归合理是个长期工程。一二线城市整体性下跌15%至20%，可以定义为合理回归。同时会议指出加快普通商品住房建设，这是近几年的一贯方针，主要是更好地满足这类需求，供应量增加之后还有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。

国家信息中心经济预测部副主任祝宝良认为房价合理回归有两重含义，一是老百姓应该可以买得起房子，二是跟相对的价格水平比，房价不应超过CPI过大，这样就是合理的。

事实上，房地产调控不仅是要促使房价合理回归，更是关系到整个行业乃至我国经济结构的大事。而且，与“合理回归”的水平相比，目前房价相对水平依然较高，房价收入比等参考性指标离合理区间还有距离，促使房价反弹的因素依然存在。

倪鹏飞表示，2012年房地产市场调控目标着眼于回归理性、健康发展，这意味着价格上房价过高的城市要下降，一般的城市要平稳；销售上总体基本平稳，保障房的比例要上升；适度延缓投资，但要防止房地产投资的大幅下滑。