地王的逻辑.DG

21世纪经济报道2月5日讯年初以来，政策调控使得各地出现“地王”被收回的现象，一些长期闲置或者无法按时缴纳土地出让金的土地出让合同被取消，并没收保证金。比如备受关注的北京大龙地王被退事件，南京仙林G82地块等，上海近期也收回了8块到期未开发的闲置用地。这一系列行动表明了政府打击地产商囤地的决心，可以避免今后开发商哄抬地价，有利于稳定楼市价格。

据报道，国土部相关负责人就大龙事件表态称，土地市场上也要按市场经济规则办事、按合同办事，开发商如果违约，就要受到相应处罚。官方统计数据显示，截止2009年底，全国约有一万公顷闲置土地，其中因企业自身原因造成闲置土地的占比46%，政府原因导致的占比54%。 而房地产业内流传的一个说法是，实际闲置面积是官方公布数据的12倍。

以1994年国务院颁布《城市房地产管理法》为始，国家从没停止出台打击囤地炒地的政策。但在过去数十年间，也几乎没有出现因超过两年期限的闲置土地被无偿收回的案例。1998年，受亚洲金融危机影响，当时大批出让的土地被政府允许无限期搁置开发。“地王”频出是近几年的事情，2007年中国处于高通胀期，资产价格膨胀，一些上市公司大肆融资并成为地王主角，圈地储备以抬高公司估值。但随后而来的全球金融危机，政府暂缓收缴土地出让金，或同意开发商修改容积率，有的甚至悄悄取消招拍合同后，以更低的价格出让给同一个开发商。

去年由于天量信贷制造了通胀预期，投资者涌入楼市，拥有信贷优势的国企成为新一波地王的主角。以大龙为例，其大股东是顺义区政府旗下的大龙城乡建设开发总公司，而所涉地块也为顺义区所有。因此，有观点认为，大龙有帮地方政府哄抬地价的嫌疑，作为一家财务透明的上市公司，其根本没有实力购买此地。这一定程度上揭示了为何地王频发的原因，在“土地财政”模式下，地方政府通过限制供给来提高土地价格，土地的稀缺造成了竞争激烈。

当前，政府在打击囤地的同时也提高了拍地条件。例如北京中服地块设置了过高门槛，这违背了有关土地公开出让不得设置限制性条件的相关规定，而中国能够符合条件的只有一家公司，相当于内定。上海外滩地块出让也采取了预申请和有竞价招标的方式,开发商要通过预申请、投标评标和现场竞价才能获胜，上海版勾地制度也将大部分开发商排除在外。以此趋势，未来一线城市的地产开发将成为央企或地产寡头的天下，中小地产商除非组成联合体，否则将被淘汰，这种垄断性可能造成价格更容易 纵。

怎奈一纸协议却根本无法有效约束业主方的违约行为。当建设完成后由此可见，中国土地市场存在的问题是地方政府的主观性太强，比如长期不执行对土地闲置的打击，在萧条期援助开发商，在高涨期实施限制，政策随意性较强。因此，回到国土资源部官员的言论，按市场经济规则办事，首先是政府要制定公平与稳定的规则；其次，政府首先要遵守规则，而非朝令夕改。

事实上，中国地产业陷入泡沫风险主要是因土地招拍挂制度的缺陷，这种制度给了严重依靠“土地财政”的地方政府操纵土地市场的便利，而囤地的开发商不过是寄生于这种制度的投机者。每逢宏观调控又很容易从土地供给与金融信贷下手，造成土地市场的波动较大。取消土地拍卖政策，实施物业税政策是避免地方政府利用土地供应过度介入地产市场的唯一办法，否则，这一市场无可避免的面临泡沫风险。

(本文来源：21世纪经济报道)