专家解读香港楼市泡沫风险增楼价涨幅料放缓.DG

合理控制和节约费用开支。加强员工培训人民4月27日电 据香港文汇报报道，港府本月实施“发水”限制，昨属新例后的首次卖地，结果却以市场预期的上限价成交，有学者直言“大跌眼镜”，亦反映发水限制对发展商造成的影响有限。地皮昨日成交呎价虽近万元，但多间大型发展商积极“出手”，加上地皮规模不大，市场认为对后市指标性有限。有分析师更预计，情况或多或少反映楼市泡沫风险趋升，而且按揭利率上升、政府土地供应增加等多项利淡因素，多个衡量楼市风险指标正亮起“警号”，今年余下时间预计楼价涨势或减缓。

今年以来楼价累计升近一成，分析师预期，在按揭利率上升、土地供应增加等多项利淡因素下，今年余下时间楼价涨势将减缓，多个衡量楼市风险的指标正亮起“警号”，例如去年第四季普通住宅价格与年收入比率达11倍，超过以往长期平均比率9倍的水平。此外，随着楼价和利率走高，供楼负担比率（即供款占入息的比例）也在上扬，反映楼市泡沫风险正在增加。

里昂证券地产研究部主管王艳认为，政府决心增加土地供应，料难为楼价带来即时降温作用，相信土地持续供应下，长远将会见其效。

现场所见，昨日卖地场上“百家争鸣”，虽然地皮细细，但多家发展商均派出公司要员到场，如长实就派出副主席李泽钜与执行董事吴佳庆、信和派出黄永光等等，反映对地皮的重视程度。经济学者关焯照表示，虽然多家发展商均到场，但可以见到于拍卖中段几间大发展商已“鸣金收兵”，反映其观望性质较浓，故昨日成交价的指标作用有限。

他又坦言，是次的成交价出乎意料的高，较原本来估计至少高出10％至15％，由于地皮属于发水新限制实施后首幅拍卖的土地，将来发水比例最多10％，较以往普遍发水 0％为低，令地价相比以往显得更加高昂，发展商愿意高价投地，他相信，是次投得地皮的南丰及永泰地产是有个别的盘算，可能是因土储不足而高价投地，对后市参考性不高，但反映新发水限制的影响已被市场逐渐消化。

早前政府扬言将加大供应，之后每季均有多幅地皮推出。关焯照续表示，除非之后拍卖的地皮，大型发展商亦跟进“抢地”，否则现时低息环境、通胀情况下，个别的卖地成绩很难对楼市有太大的冲击。他重申早前对楼市的睇法，认为第2季可能仍反覆向上，呈“价升量跌”的局面，但因楼价已现“泡沫”，下半年若市况逆转，则甚大机会有“爆破”危机。