潘石屹频遇强敌SOHO中国在沪受阻

8月2日，上海静安区的“东八块”地块之一宣告出让，夺标者是美资房企汉斯，这意味着SOHO中国在这一地块的争夺宣布落败。 早在2009年，SOHO中国就凶猛进攻上海，在上海接连夺下烂尾楼和多幅地块进行开发。然而作为后来者，SOHO中国遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙击，开发运营能力更胜一筹的外资企业更是其强有力的竞争对手。截至目前，SOHO中国已在上海投入近 00亿元，然而的上海战略却并不顺利。 “中美”抢地 几经波折，上海静安区石门二路街道60街坊土地的出让终于落定。8月2日，上海市规划和国土资源管理局在官方站上公布，Jadekite Tail ZE 201 Limited（美国汉斯的全资子公司）以 7.06亿元竞标成功，折合楼板价2.7 万元/平方米。 汉斯的胜出颇具戏剧性，因为中国本土的房地产龙头企业SOHO中国一度是这一地块的强有力争夺者，汉斯的出价仅仅比SOHO中国多出一个零头——600万元。 《中国经营报》在汉斯官方站上看到，公司已详细披露了这一地块的竞标成功。公告称，美国汉斯将在1.8万平方米的地块上建设54层楼的综合体，建筑面积约15.6万平方米，其中办公楼1 .4万平方米、零售2.2万平方米，此外还将建有4层地下空间。 这一地块是上海“东八块”之一，地块位于石门路以东、北京西路以北、成都北路以西、南苏州河路以南。占地面积为1.8万平方米，被称为“上海最后一块地段”，因为资质良好而十分抢手。 在上海规土局站一锤定音之前，汉斯竞标成功的公告曾一度发布然后又被撤下，外界对这一细节猜测认为，SOHO中国在最后关头仍然没有放弃争取。 就此致电汉斯位于北京的中国区总部，被告知中国区总负责人暂时无法回应。而截至发稿，SOHO中国方面也没有任何回复。 据了解，类似的地块出让程序通常是由规土局确定三到四家开发商参与竞标，由开发商各自准备做出规划方案并报出价格，接下来还有沟通和加价的过程，最后综合考虑做出选择开发商的决定。 不过对于这一结果，一位上海房地产业内人士向分析认为，汉斯采取的是地产私募的模式，SOHO中国此次虽然没有竞标成功，但仍可以通过参股参与到这个项目中去。 各方的情况显示，上海市规土部门似乎对汉斯更为青睐。克而瑞研究总监薛建雄告诉，上海近年来在“总部经济”方面的工作做得并不成功，不少跨国企业最终选择了北京作为其中国区总部。上海因而希望引进一些欧美的房地产开发商，以欧美的领先经验做开发，进而吸引更多的欧美企业落户上海，因而汉斯、铁狮门这样的欧美房企在上海表现活跃。“美资房企注重细节，开发上投入的成本高，建筑质量更好。” SOHO转型 此次SOHO中国不敌汉斯既有开发水平上的差距，也有经营模式上的不足。虽然双方都给出了长期持有的承诺，但SOHO中国正处在转型中，外界对其模式存有疑虑。 21世纪不动产分析师罗寅申告诉，住宅和商办项目差别很大，商办项目要求的开发能力和运作能力要比住宅高很多，SOHO中国在国内企业中属于开发能力比较强的，但比起成熟的外资企业在实力上还是有一定的差距。 一位熟悉SOHO中国的房地产业内人士告诉，以往SOHO中国的做法是将商办物业零售，分散卖出。近年来这样的销售并不顺畅，于是SOHO中国在2012年下半年宣布对项目转售为租。SOHO中国选择在项目建成后继续持有、出租，靠回收租金偿付利息等，在遇到合适时机时也会选择带租约出售。 SOHO中国的这一转型让各方一时难以适应，宣布模式转型后，SOHO中国董事会主席潘石屹曾公开表示，称“2到5年内可以实现较为满意的回报”。 然而商办开发由售转租之后，SOHO中国的业绩不如以往，但由于SOHO中国储备的地块、项目丰富，加上融资和银行授信，其资金、经营状况尚好。SOHO中国2012年年报显示，公司现金222亿元，净负债约8.05亿元。 薛建雄告诉，潘石屹近几年来将重心从北京转移到上海，与商办市场背道而驰。因为近年来上海写字楼处在过剩的状态，而北京的写字楼行情则要好很多。 此外了解到，SOHO中国的销售团队在业内以攻势凌厉著称，SOHO中国采取的薪酬政策在同行中属于最为激进的一类，靠佣金提成吸引了很多年轻的房地产销售人员。 可惜转型中的SOHO中国一时还难以赢得上海本地各方的认可，据分析，SOHO中国在外滩地王上的纠纷，建筑质量上时有问题出现，让外界一时难以完全放心。 “入沪”遇阻 SOHO中国2012年年报显示，截至2012年年底，公司正在运作15个地产项目。这些项目全部分布在上海和北京两地，其中只有5个在北京，其余多达10个项目均位于上海。 这一分布并未令外界感到惊讶，因为SOHO中国早在2009年下半年，就开始旗帜鲜明地进军上海。 SOHO中国在上海的落子之举是在2009年8月，以24.5亿元从摩根士丹利手中买下上海静安区铜仁路的东海广场，将这一烂尾楼重新改造推出。 据统计，截至201 年7月，SOHO中国累计已经在上海拿下了12个项目，累计耗资287亿元。SOHO中国目前已经完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥CBD、四川北路、(,)、浦东等商业区的布局，全部建成后的总投资额将近500亿元。 然而虽然潘石屹在上海不断深入，挫折也伴随而来。2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。事件虽很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中国急于打开上海市场，给销售人员施加了超常的压力。 潘石屹再度搅动上海楼市是因为遭遇了上海本地地产大佬的狙击。在上海外滩地王项目中，潘石屹作为后来者，试图迂回夺取这一地块主导权，但遭到郭广昌的迅猛回击。 然而，即使是在外滩地王案进行之时，潘石屹仍然没有停止在上海的攻势，败诉第二天就以 1.9亿元在上海长宁古北地区买下一幅地块。 虽然有在北京的经验和基础以及不错的资金实力，潘石屹在上海仍是后来者。业内分析认为，上海房地产市场竞争激烈，十分拥挤。上海外环、郊区环线尚有一定的空间，在市中心可谓寸土必争，稀缺的土地资源每每吸引各路资本竞逐。 而除本地房企外，我国香港、新加坡、美国的房地产公司都对上海房地产市场充满热情，且在商业地产的开发上更有经验和实力。SOHO中国在对上海市场的熟悉程度、政府关系等多方面都不占优势，这也是潘石屹上海战略并不顺利的最主要原因。 就此次的“东八块”而言，潘石屹或许会采取“曲线救国”的方式。薛建雄分析认为，考虑到SOHO中国的资金实力，以及对“东八块”的兴趣，其实际继续参与的可能性不能排除。“类似汉斯的美国房地产公司在进入中国后，虽然有拿地的资格，在海外融得的和港元却不能登陆内地，因而他们通常会在中国内地寻找合作方。建材供应商、房地产代理行等合作伙伴都是美资房企最先融资的对象。”

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