二手房门窗改造小贴士缘由

二手房银行评估价会比交易价低吗？问题详情：关于二手房银行评估价，想请教下各位，是不是有遇到过银行评估价比交易价低，致使得提高首付的情况？122平三居简约欧式装修彰显业主的个人品味三室两厅欧式装修效果图设计欣赏

推荐回答：我是注册房地产估价师，可以对这个问题解答一二。

1.首先搞清楚交易价到底是什么，这里应该是指真实成交价格，而非往网签价格。

2.网签价格往往比真实成交价低，目的是避税。

实际交税时，是网签价格减原先购买价格，装修款和各项税费。

所以网签价越低交税越少。

.银行指定评估公司评估房子，评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值，根据国家规范，抵押价值是谨慎的市场价格，谨慎这个概念解读非常灵活，没有标准，各家评估公司履行起来做到自圆其说，符合估价规范就可以。

根据实际经验，评估价是报价的0.85到0.9之间，是成交价格的0.9 到0.95之间。

4.二手房按揭贷款，银行采取孰低原则，网签价或评估价以低的为基准再打折，这个折扣也叫抵押率，住宅一般是百分之七十，商业百分之五十，工业更低。

5.综上，一套价值1000万的房子，评估价最高950万左右，最高贷款额665万。

如果是同一套房子，二手房按揭，网签价格在800万，那么最高只能贷款560万。

2018年开始，福州二手房交易的税费有哪些变化？问题详情：

推荐回答：明确告诉你，目前福州二手房交易，每单交易税费会增加数万到十几万。

为何呢？

从2018年1月开始，银行履行新的贷款审核机制，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数，肯定贷款额度。

该新规目前已经在福州全面实行。

在新的审批机制下，二手房的购买者如果坚持用最低申报价进行网上备案，就必须筹集更多首付款，如果一时凑不到那么多首付资金，就需要提高申报价格，缴纳更多的契税。

举个例子跟大家说说吧，比如你想在福州购买一套80㎡的普通住宅为例，该房屋申报价约为6000元/㎡，实际成交价是 .6万元/㎡，评估价约为2.5万元/㎡。

新政前，应纳契税是：80㎡×6000元/㎡（申报价）×1%=4800元；

新政后，应纳契税是：80㎡×25000元/㎡（评估价）×0.9 ×1%=18600元。

可见，新政前后，仅仅是契税这一项，购房者就要多交1 800元。

除此之外，还要告诉大家的是，目前不同银行有不同的规定。

比如，建行还可以允许贷款人贷 0年，但光大银行只接受贷20年。

至于贷款总额，工行、招行等银行基本是按评估价的7成执行。

有些银行还增加了一个核对申报价与评估价是不是一致的过程。

如果两者价格不一致，还需要一个比价放款的过程。

不过，从宏观来说，新的审核机制实施后，“阴阳合同”的操作难度会更大，将有利于楼市朝理性方向发展。

所以大家不要担心，大方向还是好的。

（闽南网 林淳淳）

二手房交易流程有哪些，应注意什么问题？问题详情：我卖房子，有中介，交易费用及中介费由买方支付。

买方付两万订金后，再支付一部分首付给我付清贷款取出房产证，然后过户给买方，买方再拿房产证抵押贷款后，将剩余尾款给我。

请问假如过户后买方不将尾款给我，我该怎么办？此进程应注意那些问题？谢谢！

推荐回答：一般来说，二手房交易主要有两种方式：一种是买卖双方通过房产中介进行交易；另一种是买卖双方自由交易。

这两种交易情势所要经历的交易流程大体近似，但是我们依然建议你选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，即使你对所有的房产交易流程和知识了然于胸，中介通过自己对信息的掌握程度、对常见交易问题的熟悉，和本身机制的完善都能大大的帮助你提高交易安全性，确保万无一失。

上海市二手房交易流程主要包括以下：

这一流程涵盖了二手房买卖的售前、售中和售后三大部分。

1.售前：买卖资历的审查

买方购房资格的审查，主要是根据上海市针对于二手房买卖买方购房资历的规定，如非上海户籍人事购房需提供一定时期的社保缴纳或个人所得税缴纳，境外人士购房需提供一定期限劳动合同等等。

而卖方的房屋则需注意是否具有上市交易条件，审核房屋的基本状况，如是否存在抵押、租赁、违章等。

2.售中：二手房买卖核心

售中过程包括了：签约（即网签）、注销抵押（若有）、购房资历及房产税认定、支付房款、贷款申请（若有）、缴税过户，办理完成上述几个交易流程，基本可以肯定房子行将属于你了。

固然前提是每一步都能顺利完成，由于这一过程中许多部份需要到不同的政府机关，进行相应的登记和手续办理，所以这一段周期往往会相对漫长。

.售后：交易完成

很多人认为过户完成后，就可以高枕无忧，等着拎包入住了。

其实并不是，后期的交易过程也十分重要，比如物业费用、维修基金、水电煤的清算、尾款的结算、房屋的交接（设备、装潢）等等，所以仍要打起精神，小心谨慎。

其实真正的二手房交易并不像外界想象的那样危机四伏，只要遵守正规的交易流程，确保所有环节的合法合规，二手房买卖还是可以很轻松的。

如果一定要说交易过程中需要提醒注意的，大概有以下几个方面：

1．材料：二手房买卖过程需要提交大量的文件材料。

所以必须提早知晓有哪些材料需要准备，以避免错漏。

避免材料无法提供，致使双方无法办理相干交易流程，最终使得交易流程进度延长，因此选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，可以避免此类问题。

2．信息准确：所有的房产交易过程环环相扣，信息的准确性就显得尤其重要，经常有在办理进程的二手房买卖，由于信息提供不完全，乃至毛病，导致交易的失败。

比如：买方家庭成员及家庭成员名下房屋情况、房屋所有权人情况、个人资质和征信等等。

4．资金安全：房屋是大宗的商品交易，标的巨大，动辄上百万千万，所以资金的安全就显得尤为重要。

目前，许多地区强迫要求，二手房交易进行资金监管，就是为了保护交易双方的资金安全。

5．过户交房时避免违约责任：交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。

当出现一方因种种原因不予配合时，另外一方应书面催告，避免日后违约责任。

买卖合同中应明确买卖双方各项权利义务并约定相应的违约责任，以确保出现违约时保障守约方的合法权益。

即使买卖双方对上海市当下房屋交易的流程比较熟习，但我们仍建议选择可信赖的能够并且提供品质服务的房产中介公司，专业房产中介公司可以为买卖双方提供专业的法律咨询服务、专业的房屋交易，保障买卖双方在房屋交易中各自的合法权益。

二手房买卖过户缴纳哪些税费？问题详情：二手房买卖过户缴纳哪些税费

推荐回答：具体税费明细如下:

一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方头次购房90平方以下的房产依照1%缴纳;

2、买方头次购房90人们着急买房结婚一般选择二手房,所以现在二手房交易市场越来越火爆,但是买卖二手房也不是一件很简单的事情,大家都知道,买二手房最重要是要过户,那末过户是要收费的,二手房过户都有什么费用要交呢?下面就来看一下。

90平方以上(含90平)144平方以下的房产依照1.5%缴纳;

、以下情况按照 %缴纳:

(1)144(含144平)平方以上 ;

(2)买方不是头次购房的;

( )车库 ;

(4)非普通住宅(商业用房);

二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在

出售价格)*税率5.55%;

4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率5.55%;

5、过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要

按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

3、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下少有一套房产免征个人所得税;

2、卖方夫妻名下不是少有房产或房产证未满5年,依照1%缴纳;

、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率20%;

四、其他费用相对较少:

交易费:交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:

元/平方米);非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半;

工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

购房证明:20元一份,一般需开 份;

公证收费标准: 00元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费);

登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担;

土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取按房屋正常销售价的2%计征。

卖方承当;

核档费:50元/宗。

5、过户印花税:税率按正常交易销售价格计征,交易双方各承担一半。

70年产权的商品二手房没有房产证，用什么方式交易能把风险降到最低？问题详情：最近看中一套房子，70年产权的二手房，但是目前房产证还没有办理下来（同小区的部分房屋开始要下证了），房东要预付百分之70的房款，只能做定金公证。

如果购买，如何才能把风险降到最低？

推荐回答：我可以说一下我的经历，我就是买了这样的房子！前后经历，真的满是心酸！

2016年9月，我和我媳妇儿通过中介看中一套二手房，96平，当时均价7500，还是精装房，可以直接入住的，房东从开发商手里全款买的，无贷款，无抵押，单独所有，房东也没有入住，房子一直空着。

他当时说急用钱，所以要卖，当时说还有2个月就可以拿到产权证，就可以办理过户，我们就通过中介签了房屋购买意向合同，付了5万定金，总价72万。

然后到了2017年 月份，产权证还是没有下来，开发商那些有些手续不全，还在办理，然后 月22晚上，房东打电话说房子不想卖了，由于这期间房子涨了20万，他说看一下合同赔我们违约金，不过第二天早上他说还是算了，接着卖吧，他说开发商说6月可以下证，我估计是违约金还是有点高，房价的20％ 大概14万多。

我说，那我们要签一个补充协议，如果你再违约怎么办？于是我们双方 月2 上午通过中介签了补充协议，我又付了5万预付款，另外再追加10万的违约金，并且我先入住房子，每个月交1200的租金，直至房屋过户。

至此，我们觉得应该没有问题了，谁知道，签了补充协议的当晚，成都发布的限购令，我们没有了购房资格！心都凉了！有朋友建议说，你们可以注册公司，法人和股东都是你们两个人，然后以公司的名义全款买下来，于是我们把公司注册了，但是心里还是没底，毕竟合同上的买受人的自然人，不是企业，如果房东拿这个说事，还是不行，接下来，开始学历迁户，开调档函，15天后档案到了，又出了新政，开入户联系函需要 个月社保！哎，因而又等了2个多月，社保满了 个月，开了入户联系函，7月19去户籍中心上了户，刚刚办理完，新政又出了，本科学历直接落户，无需社保！哎，心里一万只草泥马我奔腾而过…然后就是等房东下证了，这期间，他通过中介联系我们，意思让我们放弃购买，他说他等不了这么久，要末就付全款，我们不同意，他说他还要起诉我们，于是我们拿着合同去咨询了律师，律师说协议有效，先住着，不用理他，再往后9月份，房产证下来了，当晚房东还是不配合，我明确告诉他，我只要房子，要求配合过户，本来我都约了第二天见律师，准备起诉的，晚上中介通知我，房东同意过户了！因而第二天完成过户！至此，从签订合同到拿到房子，整整一年的时间，房子从72万涨到了1 0万！还好我是幸运的！

个人建议！千万不要买没有产权证的房子！变数太大！！！

可以规避二手房交易税费吗？问题详情：

推荐回答：1、二手房交易，营业税、印花税、契税、个人所得税，以及交易管理费、房产证工本费等是国家征收的，是不能避免的，但因为有些税费是按照房屋总价来收取的，比如契、营业税、交易印花税、个人所得税等，若报低房价，则这些税费将会相应减少。

比如，一套房子成交价100万元，报价90万且通过，则营业税、契税、个人所得税、印花税总计可以少交8100元。

需要注意的是，如果按揭贷款买房，买卖双方的合同和贷款合同必须挂钩，即报价系统和银行系统已联网，没法报得更低，只有全款买房才有这样操作的空间。

而且房价不能报得太低，房管局有自己的评估系统，如果上报价格太低，房管局会对此房屋重新评估，并给出新评估价。

一般来说，全款购房的人报价最低为成交价的90%，再低的话就很难通过了。

2、有些贷款购买二手房的人通常会拜托按揭公司或者中介代为办理。

按揭费用一般在1%-1.2%之间。

按揭公司的收费底线一般都是0 .6%，所以，中介介绍一单按揭业务能赚得数千元差价。

购房者如果自己去找按揭公司，按揭公司给出的报价一般也就在0 .6%-0 .8%，也就是说，如果同样贷款100万元，最多可省6000元。

、较大的中介公司收取的中介费一般为成交价的2.5%— %，一些规模较小的中介公司收费相对较低，但是它们可能只负责签约环节，以后交税和取证等环节都是由买卖双方自己去跟进。

虽然在买家看来，认为中介收费越低越好，但是收费低的中介提供的服务相对也不够完善，这些因素也应当纳入购房者选择中介的考量范围。

建议购房者不要盲目做决定，”货比三家”，挑选性价比相对较高的中介公司。

同学你好，很高兴为您解答！想了解相干更多资讯，公*号搜索“会计小微”。

二手房交易，签合同后房东不过户怎么办？问题详情：上个月初在中介签的购房合同，房子是共同所有（男女双方，夫妻关系）当时是女的来签的合同，过去一个月催了无数次过户，女房东每次都以男房东在外地为由谢绝过户，有专业人士吗？帮忙想一想办法，这样的问题怎么处理？

推荐回答：这个问题首先你表述的不够清楚。

1、中介机构签的合同，中介公司有在行使应尽的责任吗？

2、夫妻共同财产，为何签合同只有一个人来签，补签协议有吗？合同上是不是有约定条款？

、房屋情况是什么？证件是不是齐全？是否需要解压？........

4、你是按揭买的还是一次性买的？过了一个月，流程走到了过户的流程了吗？（若你做按揭的话一个月基本走不到过户的流程，一次性看房屋情况：一手证，是不是抵押等）

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