开发商应从调控麻木症中醒来力量

开发商应从“调控麻木症”中醒来

我去年6月见到股神巴菲特，问了一下他对中国房地产市场的看法。他认为，中国房地产的价格必须要下来，这样才能有新的发展。 易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻说。

作为中国代理业第一品牌，周忻领导的易居中国为几乎所有大中型房地产企业代理销售。采访伊始，周忻巧妙地引用了去年6月与巴菲特的谈话，也间接亮出了自己的观点。

这一次是温水煮青蛙

周忻认为，这一轮楼市的变化没有2008年的危机来的那么突然和强烈，但从趋势上看，部分房企压力巨大，却尚不自知。这一次是温水煮青蛙。 周忻说，2011年以来，一些开发商低估了政策的威力，也对调控有些麻木。到今天可能才刚刚感到形势的严峻。

去年4月，以新国四条和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志，掀起了新一轮房地产调控。周忻说，那时候业内判断，数月后一定会有一个销售窗口期的出现。原因很简单，第一波政策只是抬高了购房成本，却没有叫停交易。比如提高二套房的首付比例和利率等。但因为有4万亿的刺激政策，我们预测，楼市成交一定会再现高潮。周忻说。

将可以更精确地执行很多调控政策 果不其然，去年10月之后，商品房销售量和房价再次直线上冲，到12月达到最高峰。无论多高的门槛，总有资金入市抢房。在这种局面下，开发商对调控开始不以为然。

2011年1月，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次明确提出上涨过快的城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。而开发商的不在乎情绪此时已经蔓延，导致限购令出台数月后，开发商仍然乐观，认为还可以打擦边球。

直到行政性保障房建设任务出台，以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调，开发商才意识到，这次的危机或许无论从周期上还是强度上，都会不同以往。周忻说。

四句话药方

于是，在2011年上半年，周忻为所有向他咨询对策的开发商开出了四句话药方：快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。此后，我们看到，恒大、碧桂园等企业在前三季度因降价跑量吸收了大量刚性需求，也为应对这一轮调控做足了资金储备。而其他一些高端物业开发商，受困于限购和价格调整空间有限，销售受阻。

在这种情况下，周忻提醒开发商一定要尽早从调控麻木症中清醒过来。这一轮调整或许没有2008年时那么突然和剧烈，部分企业的真实负债成本也没有市场所猜测的那么高。但从趋势上看，风险是存在的。周忻表示。

我现在最关心的是限购令扩大到什么范围，也就是买房的粮票还有多少?最担心的是开发商降价也不跑量。还有一点就是欧债危机的进展，这或许可能影响中国金融政策的调整。周忻说。

对于经济的宏观面，周忻认为，中国的城市化进程仍在进行，这决定了中国房地产市场长期前景仍可看好。而中短期来看，无论是国际形势还是国内房地产宏观调控政策，都存在一定的变数和不确定性。这里面或许对企业来说有些机会。但是，周忻建议房地产商不要过度依赖或寄希望于这种机会。在繁杂的调控局面下，如何实打实地调整价格策略，尽快收米过冬才是王道。

后记：作为这次采访的补充，我们找出了去年5月巴菲特在其公司股东大会发布会上对中国房地产市场的评价。他认为，当时的中国房地产资产价格已经虚高。而根据他的理论，无论一个国家经济发展如何迅速，仍不可能逃开资产价格一旦出现泡沫就有破裂一天的铁律。巴菲特说，当时的中国楼市正成为一个大的赌局，一群人的大面积豪赌最终将无法持久。

这种观点在今天正在成为现实，一些在上海的温州炒房客开始抛盘套现。现金流高危的企业正在竭力寻求解困之道。低价卖房、转让项目，甚至高成本引入战略投资者都可能在第四季度大量出现。而只要企业稳健经营，渡过这一轮调整期，房地产市场空间仍然很大。