行业国信证券全面准确地理解地产调控影响机制梳

国信证券：全面准确地理解地产调控影响 机制梳理和案例分析 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

地产调控提早启动、通胀超预期蕴含风险①地产调控提早启动、②2月通胀或达超预期的3.1%，以上两大因素促最后在破门无果的情况下使我们下大决心，将观点由前期的积极转向谨慎。

通胀超预期的进程，国信宏观组将继续通过量化模型跟踪。今年通胀主要压力在结构性价格改革和货币增速的提升，铁路提价幅度大于往年，成品油和天然气提价等因素已出现，另外，生猪存栏数量近期也出现明显下降。

地产调控提早启动是目前左右基本面更加重要的因素。1月16日国信宏观组发布报告《地产调控未来是本轮基本面改善的终结者，但不是现在》提示了对相关问题的关注。2月20日国务院常务会议造成新一轮地产收紧调控启动的事实，虽然相对于我们早前预期时间提前，但由于已是事实，相关观点的调整也必须随之展开。

本次事件之所以需要如此重视，是因为其未来的负面影响机制确定，其一、中央层面将有后续的细化政策出台，地方也将推出调控配套措施，这一政策过程本身足以深刻影响市场预期；其二、随着政策的发酵，购房者将出现一定观望情绪，最终引发地产销售增速一段时间的下降，由于地产销售的畅旺已然持续近1年时间，期间购买力已被较大程度消化，由此，未来数季度地产销售下降的风险实际上已经很大。

中国地产调控影响的机制梳理①"地产调控过程开启"将深刻影响未来预期；②在实质性房地产税之外，信贷和限购调控空间还很大；③新一届政府难以提高房价容忍度；④近月全国房价涨幅均价已达约13%；⑤地产销售变化是调控发挥作用的桥梁；⑥地产调控在过去、现在和未来的边际作用力方向都是负的；⑦并未看到有另外的利好足以对冲"地产调控过程开启"这一负面影响。

中国房地产调控影响的案例分析从06年5月后的6次收紧式调控政策看，地产调控临界点开始后，远离风险资产，往往是正确的选择！从机制上，其一，每次地产政策收紧都会影响地产销售，从而改变市场对下阶段经济增速和债务违约风险的预期（关于地产销售影响的梳理，参见本报告的第一部分）；其二，地产调控虽然对工业生产和固定资产投资量的影响滞后，但对价格的负面影响非常迅速，不少案例幅度很大，由此，大量工业行业在销售数量尚稳定的情况下，价格出现了剧烈变化，从而导致了行业基本面的重要改变。其三，地产调控收紧过程均伴随CPI升高，M2、M1指标从高点回与朝阳区相邻。落，未来的流动性状况也将发生转折。