万元限价令解禁高端住宅市场竞争加剧.鼓励

地产中国联合《中国房地产报》报道，1月19日，北京市住建委颁发了2014年首批 个住宅项目预售许可证，作为高端住宅类产品的泰禾 北京院子和阅园（紫辰院）的取证价格均在6万元/平方米以上，这预示着201 年年底阶段性实行的4万元预售禁令正式放行。

中国房地产报多方采访获悉，泰禾 北京院子和阅园（紫辰院）之所以能在众多排队高端项目中率先获证，与其在销售价格上做出的让步有很大关联。

有分析指出，尽管北京4万元预售 限价令 已开始松动，但离 高端有市场 的目标还相差很远，在北京豪宅市场上，房企以价格和时间换取预售证的博弈仍在继续。

现象：

两高端项目 低开 入市

此次北京市住建委下发的4张预售许可证中，除房山徜徉集的商业项目外，分别为泰禾 北京院子、紫辰院、中加 博悦 个住宅项目。泰禾 北京院子被批准预售的产品包括 50个地下车库和274套住宅，整体预售均价7724 元/平方米，并以87 45元/平方米的最高拟售价取得了 京房售证字（2014）1号 的预售证。此外，位于北京市丰台区卢沟桥乡的阅园（紫辰院）也以67000元/平方米的预售均价成为获得北京市首批预售资格的高端项目之一。

作为201 年备受关注的豪宅项目之一，泰禾地产位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村的北京院子项目，早在去年下半年便已传出入市消息，泰禾也曾透露希望能在201 年9、10月份入市。后据业内透露，该项目终因北京去年底的 限价令 政策而被迫推迟。

尽管对本次获批预售的定价未予置评，但泰禾集团总裁助理沈力男也曾坦陈该项目早在去年10月便已启动蓄客营销，部分房源的蓄客比甚至达1: ～1:4，项目此前之所以迟迟未正式开盘入市，的确与北京市此前的 限价令 政策相关。

值得关注的是，尽管泰禾地产北京院子本次获证后一次便推出了418套房源，但真正的拟售价格却远未达到此前宣称的标准。亚豪机构市场总监郭毅表示，4万元 限价令 解禁的背后，是豪宅开发企业以价格换预售的博弈结果。尽管泰禾北京院子整体预售均价达到7724 元/平方米，但与项目此前对外释放的预计售价10万元/平方米相去甚远。另从其周边项目双珑原著的10万元/平方米的最高售价来看，泰禾 北京院子的入市价格也已做出让步。

同样备受关注的阅园（紫辰院）实为一个案名 中堂 的老项目后期。据克而瑞房价北京中心监测，紫辰院项目本次预售价为66999元/平方米～67000元/平方米，较上一期公寓项目实际成交均价上涨了近26%。不过作为近期为数不多的四环内新增房源，拟售定价不到7万元/平方米，较同区域定价也属 低开 。

追踪：

限价令 尚未全面解禁

就在以上两个高端项目入市之前，北京楼市刚刚经历了从201 年12月29日至2014年1月16日连续20天没有项目新取得预售许可审批的 供应荒 阶段。两个 7万级 项目同时被批入市，有分析认为，这预示着北京楼市此前4万元预售红线已经松动。

中国房地产报后经多方采访后得知，一天之内同发两个高端项目预售证并不代表北京此前 限价令 的全面解禁，对众多布局北京楼市的房企来说，价格与预售证的博弈还远未结束。北京市住建委一内部人士告诉中国房地产报，在高端盘预售证的审批过程中，并不是所有申请预售的项目都能取得预售许可证， 我们要待权衡项目具体情况后，才能最终决定何时发证 。

对于 限价令 放松的迹象，亚豪机构副总经理高姗认为，为避免阶段性成交均价大幅上涨，中高端项目入市不太可能一次性放开，而是会在未来数月逐渐放行，以确保整体市场均价不被高端项目集中入市而拉升。

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