行业方正证券德国地产十余年调整对经济和股市冲

方正证券：德国地产十余年调整 对经济和股市冲击较弱 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

本轮中国房地产调整自201 年4季度开始，已有 个季度，中国地产调整恰逢经济增长换挡期以及结构调整期，叠加人口结构的变动，市场对地产调整对经济冲击仍然非常担忧。德国在1996至2008年的经验具有参考意义，即德国地产和建筑业在占GDP比重17%水平下，出现了十年左右的地产价格下跌，但对经济造成的冲击小于预期，同时伴随股票市场的走强。

1、德国房地产市场在全球范围内都是稳健的典型。二战后全球范围内出现了多起房地产泡沫，典型的是日本85年后的泡沫，美国2005年后的泡沫，这些泡沫的破裂对国内经济甚至全球经济带来了比较严重的影响台湾制造业出口受到空前打击，德国作为全球领先的经济体之一，也曾出现十年15%左右的价格调整。

2、1996至2008年德国房地产的调整。中间经历了两段回落期，一个是1996至1999年的回落，房价调整幅度为4%；第二个阶段是2000至2006年，调整7年，房价回落9.4%。1996至2008年整体期间德国名义房价每年上涨1%，而同期的物价上涨为2%，意味着扣除价格因素，德国的房价在该阶段以每年1%的价格缩水，而欧洲主要国家的国家房价涨幅在100%以上。

、1996至2008年房价调整的内在逻辑。这一阶段房价调整的基础背景是增长增速回落以及经济结健全机制构调整，叠加劳动人口总量的下降，虽然调整时间有10余年，但并没有出现像日本和美国等国家的房价大幅波动现象，这与德国特色的住房制度设计有关。

4、德国10余年地产调整对中国的启示。与德国在95年后一样，中国目前同样处在经济增速换挡期及经济结构转型期，且伴随这房地产的调整，德国由于地产价格下滑幅度较小，地产调整对于德国经济的冲击较为有限，且工业有效地对冲了房地产的下滑，经济增长并没有出现下滑反而运行较为平稳，对中国来说，同样要寻找新的产业来对冲，目前可能的路径，一是服务业，二是工业的技术革新来提高核心竞争力。

5、德国工业有效对冲了地产的下滑，也为股票市场走牛创造了基础。该阶段的确造成了营建产出的下行，且地产GDP比较高，但工业生产强劲以及产能利用率平稳，有效对冲了地产的下行压力，证券市场也有所反应，对于当下的中国有借鉴意义，虽然地产有下行压力，但是通过工业领域的技术创新以及升级改造可以有效对冲，股票市场同样也有机会走出来。