幸福快乐地产盈利前景仍不乐观荐9股依依不舍

地产：盈利前景仍不乐观 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

收入增速创新低，丏净利润首现负增长。上半年行业营业收入2701亿元(+6%),净利润294亿元(-8%),ROE4.8%(-1.1%\收入增速降至个位数（发生在去年销售高增长背景下），主要由于竣工结算比例减少，以及销售低迷使幵发商释放业绩动力减弱。去年上半年结算收入占全年比例为 6%,较往年同期略偏多（11年、12年上半年占比为 4%、 2%),高基数背景下今年上半年结算比例下降是可能的；而且今年上半年主流开发商万科、保利、招地竣工面积占全年计划比例分别为27%、 2%、 %,均低于去年同期水平，也印证了这一判断。此外，上市房企为了平滑业绩，在销售低迷期可能有意放慢业绩释放节奏。

除了收入增速下降之外,毛利率下滑、三项费用占比上升,使行业盈利状况雪上加霜。(1)土地及资金成本上升超过了去年房价回升的影响力度，行业利润率下行趋势持续。上半年平均毛利率 .0%(-2.9%);净利率12.2%(-1.6%)(2)三费占比重拾升势，与收入增速下降、楼市低迷背景下营销费用增加及资金成本上升有关。上半年平均三项费用率10.6%(+1.0%),销售、管理、财务费用占比同比均小幅回升。预收款增速略有回升，与上半年结算比例偏少有关，预计全年来看预收款增速下行趋势不变。上半年末预收款项7657亿元(+16%),较年初増长15%。

存货增速回落，表明幵发商已主动降低幵工及拿地力度。上半年底存货2.11万亿元(+26%),较年初増12%;扣除已售未结的存货资产比42.1%,较年初-0.2%。销售不畅，存货周转率回落。扣除已售未结的存货周转率为 7.1%(-1.9%)销售回笼资金下滑而幵工建设支出刚性增长，导致经营活动净现金流出加剧。上半年经营活动一键登录净现金流为-1106亿元，较去年同期扩大近1倍。偿债风险显著上升。现金覆盖短期有息负债比例降至84%;净负债率攀升至99%,创历史新高。

随着下半年结算量的相对増加，下半年行业收入增速或将较上半年回升，但考虑到楼市销售难有明显起色，影响幵发商释放业绩的意愿，预计收入增速回升幅度有限。经济疲态再现，地产可能成为"稳增长"的发力点，或将放松房贷藤,但这种放松更可能是"托底"麵。考虑到下半年利润率可能进一步下滑，行业全年盈利增长前景仍不乐观。上市房企面对资金及销售目标、压力，以价换扇将是必然选择，房价彳将进一步下跌，而土地及资金成本上升的影响持续显现苏式彩画精美，行业利润率水平将继续下行。