不建议轻易将你手中房信托折价转让物业

“新国五条”的出炉，牵动神经的不止房哥房姐。被感冒的，还有股市与债市。而那些本来就在高收益与高风险的跷跷板上荡漾的人们，更是坐卧不安。你看，问题来了：

我手头上有数百万房产产品，标的大多是二三线城市的房产项目，如今二三线城市也渐入低迷，我要不要把持有的产品折价转让出去？

去年理财经理经常向我推荐基建类信托，但最近看报道说，现在监管部门对这类产品开始严格限制，并且发行量很少了，如果我想配置信托，有什么样的品种可以推荐？

薛涛（新华信托股份有限公司研究部总经理）

不建议轻易将手中的房地产信托产品折价转让。

但本案真正严重之处在于 房地产信托产品背后对应的是具体的房地产项目，是否折价转让，根本上讲，应当取决于对应的房地产项目的实际状态，而不是单纯考察项目所属的行业和区位。

在决定是否折价转让前，投资者首先应当向信托公司了解项目当前的状态。信托公司作为受托人，有义务向投资者进行披露，不得拒绝、推诿。获取充分的信息后，投资者才能做出理性的决定。

此外，投资者在进行房地产相关资产投资时，应当有清晰的认知：决定中国房地产行业趋势的，是城镇化与人口因素形成的住房刚性需求与土地供给制度之间的基本矛盾。在这对矛盾没有得到有效解决前，中国的房地产资产价格难以产生长期趋势性的反转。

投资到期时信托公司能否按时兑付本金和预期收益，是投资者最关心的。因此在进行项目选择时，不应过于关注项目所在的行业，而应更多关注于项目的本息偿还能力。

一般来讲，一个项目的还款来源大致分为两类：一类是项目自身产生的现金流，包括项目建成后进入销售或者运营阶段产生的现金流，以及项目到期没有顺利进入销售或者运营阶段，通过处置项目资产而获得现金流，目前大部分的房地产项目属于这一类；另一类是还款来源并不是由项目本身产生，而是由项目外部的资产或机构提供，例如基础设施建设项目。

对于前一类，投资者更多要关注项目建成后其提供的产品竞争力，包括产品是否具有成本优势？产品能否适销？对于后一类，投资者要更多关注为项目承担还款的机构是否有相应的实力。同时投资者还应关注项目在进行融资时提供的抵押和担保品，这往往是最后的防线，抵押担保品是否足值？抵押率设置是否合理以及抵押担保品的评估值是否由具有公信力的机构做出？此外，还有一个大家往往忽视的问题了解坐在你面前的那位信托经理！

唐学鹏（本报金融市场观察员）

坦率地说，我在房地产领域并不自信，我认为这迟早是一场巨大的灾难。但是，有时候你等待得越迫切，它迟迟不来，反而导致自己惴惴不安，可怕的是，真的忘却了这场灾难，以为从来不会发生。

如果硬要下判断，我还是坚持房地产信托应当舍弃掉。有人说，新国五条是帮助房地产信托的，因为它阻止了二手房，让新房更好卖。这个逻辑我真的不知道如何评价，也许它在某种程度上也没多大错误。的确，房地产灾难不是政府调控导致的，而是经济周期的真实惩罚，政府调控根本没有影响房地产的趋势，相反，它强化了人们对泡沫的热爱。而周期性的力量既是凶猛的，也是不可知的，我们要有足够的耐心来看待风向的转变。

A2：基建类信托政府最近控制得很厉害，本来它是信托第一大类，由于政府做势，现在房地产信托开始NO.1了。

就像“如果你在情人节感到孤独，请记住：在一年中的其他日子里，也没有人爱你”。如果第一大类的信托都处于被限制中，那么房地产信托等其他信托也就可以远离了。资产配置的方式很多，关键是要看到未来中国经济下行中的需求爆炸到底是什么？老龄化社会到底带来了什么样的更迭？个人以为，医药投资将是一个不错的选择。

(本文由曾静娇整理)