专家预判复苏之路不易房地产市场难有大反弹.蹭飞

曾经在2014年初准确预测开发商辉煌难重演的彭博分析师方兴，1月27日在接受21世纪经济报道采访时指出，2015年无论是政策环境还是资金环境，都比2014年有所改善，但他并不认为开发商有大幅涨价的“权利”，开发商仍需谨慎，并且更合理的调整战略。

许多城市的“限购令”被解除，货币流动性趋于宽松，都让开发商的销售有所改善，而减息带来的刺激更为明显。但方兴认为，市场不可能像2009年一样疯狂，开发企业也不可能拥有2009年、2012年的增长速度。

主要原因之一是来自于需求端的变化。如果将需求分为三类：改善性需求、自主性需求以及投资性需求。其中，改善性需求在政策放松后，回到了市场。早前，二套房需支付60%首付的政策，限制了一大批买房人。但降息对于刚需群体的购买力提升并没有太大帮助。“房价处于高位，比2011年-2012年高 0%左右。”方兴指出，这对首次置业的群体来说，仍是不小的挑战。

可惜未能完成。并且投资性需求也不会很强。1月9日发布的显示，2014年12月CPI数据为增长1.5%。该数据正处于五年以来的最低点。尽管降息以后，实际利率依然很高。而许多投资需求被引流至海外。比之以往，国内的投资者更有条件、更有愿望去海外置业。这意味着，真正能对销售端产生刺激的是“换房的需求”，首次置业需求和投资性需求都不如2009年强烈。此外，整个房地产市场的库存量依然很大。数据显示，2014年末，全国商品房待售面积较201 年末增加12874万平方米。

1月25日，在参加中信地产举办的“企业社会研讨会暨《中信地产社会报告（ 年）》发布会上，住建部政策研究中心原副主任王珏林和著名学者、北京大学教授赵晓也提出了相似的观点。

赵晓指出，2014年中国房地产硬着陆的定时炸弹基本解除，地方债炸弹基本也拆除。赵晓续称：政府政策在2014年有方向性的调整，开发商的财务结构也比较稳健，避免了因为资金问题所产生的风险。经历了2014年，房地产整体新开工数量有很大调整，由此带来供需格局发生变化，产能过剩得到实际缓解，房地产市场正在逐渐转暖。

展望2015年，赵晓表示，房地产销售会出现比较明显的变化，预计会从2014年的明显下滑转变成正增长。从价格来看，预计2015年下半年会出现变化，走势不同于2014年。

赵晓特别提出未来两个关键风险点：一是全要素生产率风险，即宏观经济的整体效率，经过了80、90年代，以及加入WTO之后的高峰，进入21世纪全要素生产率下滑，特别到2010年之后变成负增长。如果说普通民众更关注的是房价，全要素生产率则是经济学家衡量宏观经济风险重要指标之一。

二是人口老龄化风险，估计到2024年，中国60岁以上的老龄人口可能会大幅度增长到25%左右，与此同时，25- 5岁劳动人口的比重会从15%下降到9%。人口红利渐渐失去。这些都会影响房地产市场。

“房地产市场是跟着整体经济转动的，经济迎来新常态，房地产必然是新常态。”王珏林称。他同时表示，2014年所有指标都跌到低点，因此从数据上看，即使没有大的反弹，2015年的数据肯定要优于2014年。

他认为，2015年房地产市场将在平稳中度过。“大家应当看到 总理瑞士达沃斯论坛上谈及房地产时所说的四句话，出现波动属于调整期；城镇化在推进，需要房地产市场，刚需需求长期还在。保持我国的房地产稳定健康发展；加强棚户区改造。”王珏林说。