专家称如能避免灰色成本房价可以打对折.蹭飞

据中国青年报消息，尽管陕西省建设厅监管处处长张继刚表示，“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”

日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是 0%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”

另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。

后市策略：投资者对近日涨幅过高的标的应逢高减仓在吕随启副主任看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。

针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中 0%-40%左右是政府收取的土地价格；20%- 0%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%- 0%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军详解。

但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示，上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。

“这部分支出，据我估算约占真实成本的 0%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。”吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”

有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。

中国房地产业协会副会长顾云昌也认同，政府仅仅限制地产商的利润，不能服众。

王才亮的观点则更加直接：“房价调控的关键，是‘市场的归市场，政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产牟利；也意味着政府承担应有的，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”