退地上海不是个例外

郝倩

当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险。上海也不是例外。

虽然普陀长风地块的退地风波依然扑朔迷离，针对当时拿地的上海志成企业发展有限公司由于“自身原因”而放弃了这一地块的说法依然闹得满城风雨。在此次“退地风波”中，最终结果如何，关键在于业内已经意识到高地价背后所隐藏的高风险，并不会因为城市的不同而有所差异。

去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”，以11.04亿元一锤定音，超出底价 .14亿元250％，折合楼板价约1.64万元/平方米。当时，正处国内土地市场最疯狂的时刻。在业内人士看来，从去年2月到去年11月份，不在少数的开发商都在以高于周边房价的价格拿地，面粉都贵过面包。

好景连一年也持续不了，市场行情变陡然发生剧变。

2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得福州白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达995 元/平方米。到今年 月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金而退地；5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50％股权转让。该项目公司持有一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块（折合楼面地价为 772. 元/平方米）。

由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

还有更多的负面案本没有浮出水面。已经有私募基金接到广州一家地产公司的邀约，希望可以合作开发其去年花费数十亿元获取的广州地块。当时的楼面地价为1. 万元/平方米，但是该区域的楼价至今还没有突破万元。

对于开发商所遭遇的困境，怀揣巨资的机构投资者也爱莫能助。已经有机构投资者明确表示，不会参与类似不理性土地项目的开发，更有机构投资者称，即使是有开发商紧要关头获得了救命钱，也一定成本颇高，甚至与几个月之前私募的要价都会有相当大的差别。

在退地潮在国内诸多城市频现时，还有专家在为一线城市叫嚣，认为应该将全国的市场分开分析，而类似上海、北京这样的城市，楼价的坚挺，会减少该区域房地产市场可能遇到的风险。

事实证明，市场并没有预期那么美好，房价可以直升 0年只是一个美好夙愿。回到现实，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米。最终的“消化不良”并非一顿饭所致。

同时，按照SOHO中国董事长潘石屹的说法，全国售楼收入2.9万亿元，购地支出却高达 万亿元。房地产业资金紧张的现状已经十分突出。

罗马不是一夜建成的，土地危机也不是因为在一块土地上不理性所导致的不良后果。在这一点上，上海不会是个例外。

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