高考加油地产静待做实荐2股魏家

地产：静待做实 荐2股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

◆一二线城市房价普跌验证，以价换量将逐渐失效1）5月百城价格指数环比下降0.50%，环比降幅扩大0.18%，其中上涨城市减少至29个；2）一线城市中，仅上海房价有所反复，6月环比上涨0. %，北京、广州、和深圳则跌幅扩大，同时，二线城市中上涨城市占比从 2%再次大幅减少，仅为9%，三线城市继续保持稳定。

我们认为，1）由于二三线城市以当地需求为主，购房迫切度远小于一线城市，所以其对价格下调转换为购房行为的效果要差；2）以价换量以波段运行，接下来将是失效期，由于当前并不是房企贷款到期高峰期，初步试水后，预相关部门可以根据举报情况计开发商以价换量的热情和效果都将下降。

◆利率折扣报道渐增加，多为变相揽储行为银行间利率持续走低，房贷折扣重现的报道频率逐渐增加，关注其从高标准严要求到普世。1）以余额宝为代表的货币基金利率持续走低，目前仅为4.2%，按照银行贷款基准利率6.55%计算，银行资金成本大约在 %左右，则当市场利率回到 .5%左右时（近似用SHIBOR1M做影子指标），银行对房贷的支持将全面回暖；2）利率折扣频出，一天限额度试水和要求高额存款是主要形式，当前多个银行推出了少量额度、时间仅一天的9折房贷，同时，民生银行在上海重新推出85折房贷，但其要求在该行的日均资产达到500万元，实际支持力度有限，且蕴含更多的变相揽储行为。

我们认为，以上迹象表明，房贷利率继续走高的概率已经大幅减少，但当前的少量试水和高要求进一步转变为普世还需时间，我们预计能够在未来1个季度内看到利率的小幅松动。

◆6月销售大降，一线城市反弹的代表作用暂无法体现50城销售面积大降，同比降幅再次拉大。我们统计的50个城市6月销售面积环比下降15.7%，同比下降2 .5%，同比降幅再次拉大1 .0%。环比看，一线城市表现较好，分别上涨5.9%。一线城市销售反弹是依靠房价大幅下跌带来，我们统计一线城市房价降幅平2014年美国球公开赛继续正赛第九日争夺。男单第四轮均拉大0.4%，超过了二三线城市，所以仍是靠价换量带来。

我们认为，一线城市对楼市改善的代表作用暂无法体现，量价企稳还需等待。

◆利率风向有变，宽松预期有望实质兑现，建议投资者密切关注宽松做实我们上月提示投资者“以价换量带来的销量反弹持续性较差，建议关注主题机会”，我们本月提示投资者关注利率宽松信号，SHIBOR1M将是影子指标，等待宽松进一步做实。个股方面，我们继续推荐华业地产和万科A。

◆风险提示银行间利率宽松无法向楼市传导，导致楼市加速下行。