房子的背后.蹭飞

尹小山

下班高峰时刻，站在北京西直门地铁站，被黑压压的人群挤压着，身不由己地向1 号地铁线蠕动着，其间全国各地的方言和不甚标准的普通话形成嗡嗡的噪音，在耳边回响。这些人群是北京的新移民，他们不像农民工一样属于迁徙工人，而是这个城市的新白领。每天下午6：00以后，他们就会从地价如金的北京市中心回流到五环之外的居住地——那里的房价现在已经接近万元一平米，他们中的大多数不是房子的拥有者——房东，而是房客。

中国的房地产商经常拿这样的数字来说事：中国城市化进程很快，每年进入城市工作的人很多，他们都有拥有一套住房的需求。房价怎么会跌呢？房地产市场怎么可能会变坏呢？

国家更是出台了多项政策鼓励创业者没错，他们都需要住房，但房地产商故意混淆了市场的概念。市场是由有购买意愿而且具有购买能力的人群组成的。房客们有购房意愿，但在目前的价格形势下，他们没有购买能力。

银行当然可以用金融工具，即按揭贷款，来放大他们的购买能力。但在利率上行的通道中，已经为高房价买单的人群不得不节衣缩食，每月向银行缴纳越来越高的月供。这些人群被戏称为“房奴”，或者被尊称为“中产阶级”，但这样的“中产阶级”却难以具备发达国家中产阶级的消费能力，甚至比不上那些没有购房的“无产阶级”——他们可以肆无忌惮地把每个月的薪水全花在化妆品、服装、美食、旅游和派对上。

我一直认为，中国房地产市场这么长时间以来价格一直异乎寻常的高涨，根本原因在于没有一个全局性的、准确的数字统计，按历史学家黄仁宇的说法是“数目字的可管理性”。不是吗？即使一个空置率都能出现几十个版本的数字，更不用说土地供应面积、建成面积、实际销售量等。只有金融机构拥有准确的、对购房者和房地产商的放贷额以及坏账率。但以国家信用背书的金融机构不会披露这些数字，这牵涉到整个国家经济的安全。

然而，从一些模糊的表述中我们可以感到一些不祥。上海银监局日前发布《2007年度上海市房地产信贷运行报告》指出，在房地产市场波动加剧及宏观调控加压的当下，房地产信贷运行与市场之间的关联度正在加大，因房价波动而带来的各种压力与风险已然凸显，房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全。这意味着房价下降一个百分点，银行的信贷资产将下降0.5个百分点。

这里还透露出这样一个信息，即银行机构大量的资金和其他资源已经过度地追逐房地产，这意味着其他行业失去了获取资金资源的机会，对于中国制造业来讲，产业升级会缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。正如中国社会科学院工业经济研究所所长吕政所指出那样，房地产市场投资资本的活跃，将大大提高当地工商业成本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持。另外，银行房贷规模急速扩张，高房价所蕴含的风险已向金融机构转移。在2007《第三季度货币政策执行报告》中，央行首次对房贷违约风险发出警示：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势。”

违约风险是什么？美国次级贷款危机就是一个经典的案例。在房价上涨的过程中，金融机构向没有信用记录或信用记录较差的人群提供次级贷款，其利率高于普通贷款的利率。这些金融机构可以收取到额外的利息收入。如果按揭贷款人破产，无法按时缴纳月供，金融机构就会收回房产，在市场上以更高的价格出售，获取更大的利益。

这里的前提条件是，房价一直处于上涨过程。而一旦房价下跌，金融机构拿到手的则是一堆资不抵债的不良资产。

当然，中国的房地产即使出现危机，也不会像美国次级贷一样迅速波及全球。这是因为中国的房地产市场并没有实现证券化，更没有以此方式对外开放投资。但在狂热的房地产风潮中，银行就如同中国股票市场上一个散户，在市场的高点位上大量投资，一旦价格快速下降，将铁定无疑被套牢。然而，银行毕竟不是散户，前者比后者对于经济的整体影响力不可同日而语。因此，如何才能使这块烫手的钢板慢慢冷却下来，这样对于相关的其他行业乃至中国经济不会造成太大的影响，这是目前最重要的问题。

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