限外令大幅放宽的另一面境内房地产投资退潮.蹭飞

限外令大幅放宽，一方面意味着今后外资对国内房地产行业的投资准入门槛将大幅降低;另一方面也意味着中国房地产资产作为投资标的的价值在下降，目前外资看好的，仅限于北京、上海等极少数城市。

36强选手名单在 月15日的两会总理会上， 回答外国问题时说，中国人到海外买房并没有确切数字，需要评估;同时，中国也欢迎外国人来买房。

在中国资本大举进入外国投资房地产的同时，中国境内对于外资准入房地产的条款也在放开。就在 此次表态前的 月1 日，国家发改委和商务部公布最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》(以下简称《目录》)，在 限制外商投资产业目录 中，把过去针对外商投资房地产的限制类条款全都删去。

国浩律师事务所律师邹菁认为，这意味着今后外资对国内房地产行业的投资准入门槛将大幅降低;同时，这也意味着中国房地产资产作为投资标的的价值在下降，目前外资看好的，仅限于北京、上海等极少数城市。

操作仍需落实

回顾历年《目录》对于外资进入房地产的限制，对于 土地的成片开发 及 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 的限制一直在延续，2007年开始为了限制外资通过中介进入炒房领域，增加了对外资进入 房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 的限制。

邹菁指出，上述限制的大背景都是过去十几年里，房地产被投资者视作保值、升值的投资标的进而被炒作，以及国际市场看好人民币持续升值，大量热钱不断涌入等因素共同导致的。这造成了我国房价多年持续性上涨，因此，对于外资进入相关房地产市场进行投资在过去一个阶段时间内的限制一直较为严格。

2014年以来，中国房地产市场进入了市场自发性的调整，房价大幅上涨不再。在此背景下，放开对外资进入房地产的限制，保证一定量的外资涉足国内房地产市场，对于维持房地产市场的平稳也有积极意义。

但《目录》的出台就是外商投资房地产全面放松的信号?邹菁认为并非如此。过去诸如《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等针对外资准入房地产的相关规定是否不再适用的问题仍然存在，因《目录》虽是针对外商投资产业政策的纲领性文件，但是从法律效力等级上来说，其性质为部门规章，与上述文件效力平级，彼此不受制约。这对外商投资房地产构成操作上的限制。

比如，地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后(包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等)，需要报商务部备案。而商务部对于外商投资房地产的备案流程仍然不够清晰和流畅，有待于进一步下放备案的权限。

还有，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。商业存在原则限制了一大批拟直接投资取得商品房的外商投资者。

此外，有关规定显示对2007年6月1日(含)以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不予办理外债签约登记手续。外债额度的取消对于外商投资房地产的利润回报影响重大。

由于上述限制及当前楼市仍处于去库存通道中，业内人士预计，外资投资境内房地产短期内不会出现火爆的景象。

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