商住价格倒挂写字楼成投资热土

商住价格倒挂写字楼成投资热土

针对当前写字楼热销，业内人士提醒投资者仍需理性 　　城西 　　金沙万瑞中心目前平均售价7500元/m2，而周边新推的金沙鹭岛等住宅物业价格已普遍在8000元/m2以上。 　　市中心 　　鼓楼国际高层均价约8700元/m2，同期周边富力史丹尼国际公寓等住宅物业售价已超过10000元/m2。 　　城南 　　新希望国际B座首批次房源开盘均价5900元/m2，同期周边时代·晶科名苑等住宅物业均价已达7000元/m2以上；置信未来广场·风景LOFT写字楼实得面积售价每平方米低于周边区域1000~2000元。 　　一方面是写字楼备受投资者推崇，持续创造热销局面；另一方面是同一区域的写字楼售价和住宅售价倒挂现象越来越严重。对于两种截然不同的现象并存，业界人士分析认为，前者是因为大多数甲级写字楼都是发展商持有中国企业盈利能力疲弱、银行资产质量回落的状况不易轻易改观，真正销售的写字楼不多，所以热销；而后者则是因为多数写字楼处于新兴区域。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示，投资者应该理性面对价格"倒挂"现象，不要盲目追求投资，而应综合分析物业出租周期、可能空置率、租金上涨空间、后续管理水平等综合因素。吴允燊认为，目前的写字楼"对于自用者而言，这是不错的方向"。　　市场变化 　　速销战略导致价格倒挂 　　对成都过去几个月销售的新希望国际、鼓楼国际、万瑞金沙中心、花样年美年广场、喜年广场、置信未来广场·风景LOFT写字楼、摩根中心、国嘉新视界等10个写字楼项目做了初步统计，在售写字楼超过40%价格低于同一区域中高端住宅，与区域内豪宅物业的价差则更大；有30%的写字楼价格与周边住宅物业价格持平，只有不到30%的在售写字楼价格高于周边住宅物业均价。"这种现象在香港也曾出现过，一些新兴区域的写字楼价格低于周边住宅物业价格。"吴允燊认为，出现倒挂现象的区域，大多数是办公物业刚刚兴起的区域，商务氛围还不成熟，加上开发商的战略就是速销，所以价格定得并不高。不少投资者也似乎看到了价格倒挂的诱惑力，所以这些项目推出来之后，大都能快速销售。新希望国际A座3个月清盘，B座推出之后立即售出九成；鼓楼国际3个月销售3万平方米；金沙万瑞中心微型CBD已销70%；7月底，置信未来广场·风景LOFT写字楼开盘就迅速售罄…… 　　在星彦地产成都公司总经理张猛看来，价格倒挂在一定程度上体现了写字楼市场过去一年的市场现状。与住宅物业相比，写字楼和经济大环境的变化息息相关，全球金融危机之后，对写字楼的需求量在减少，加上2008年之后写字楼供应量大幅度提升，供需失衡限制了写字楼价格上涨。而同期住宅物业价格却上涨明显，所以出现售价倒挂现象。张猛也说："不过，从租金上看，写字楼租金仍远远高于住宅租金，两者的剪刀差在进一步扩大，凸显了写字楼的投资机会。" 　　投资建议 　　投资写字楼不能只看售价 　　面对写字楼和住宅价格倒挂现象，业界人士认为，投资仍需综合理性看待。"不能简单的以租金价格倒推售价。"吴允燊说，回报率不仅仅是租金与售价的关系，如果半年、一年甚至更长时间的空置，成本也非常高。这些写字楼大多数都是针对一些国内公司，而这些公司不少都是自己购买物业办公。所以投资写字楼必须考虑其租赁对象。　　此前，业界一直对写字楼市场过剩的现象表示担忧，而近期写字楼热销却与这种观点截然相反葡萄牙人帕切科可谓在2011中超联赛出尽风头。吴允燊认为，主要是市场上大多数高端写字楼如锦江国际、航天科技大厦、仁恒置地广场等都是发展商持有，并没有推向市场，所以个体投资者并没有意识到这些放量对市场的冲击，只有等到写字楼物业进入租赁阶段时，才会感觉到投资写字楼的压力。事实上，目前成都新推出的主流写字楼物业，租赁速度并不理想，"我担心租赁市场可能不会太乐观"，吴允燊如是说。　　对此，吴允燊建议，投资写字楼之前，应该综合分析空置率、租金上涨空间、后续管理水平等综合因素。"但如果是企业购买用于自用，现在推向市场的写字楼确实是不错的方向。"吴允燊说。